[IB토마토 김소윤 기자]
태영건설(009410) 워크아웃(기업구조개선작업)으로 우려가 컸던 '창원 자족형복합행정타운 공동주택 사업'(창원 행정타운)이 2400억원 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금을 확보했다.
대우건설(047040)공동개발 체제로 전환한 뒤 이뤄진 첫 대규모 자금 조달이다. 대우건설이 보증 여력이 제한적인 태영건설을 지원하면서 해당 사업장 개발 정상화 첫발을 뗐다는 평가가 나온다.
공동개발 전환 후 2400억원 PF 조달
2일 IB(투자은행) 업계에 따르면 창원 행정타운 시행사 창원디앤티는 지난달 말 대주단과 2400억원 한도의 PF 대출 약정을 맺은 것으로 확인됐다. 해당 약정 1700억원은 특수목적법인(SPC)인 뉴스타창원제일차가 맡았다.
뉴스타창원제일차는 지난달 30일 1700억원어치의 단기 증권(ABSTB, 자산유동화전자단기사채)을 투자자에게 팔아 시행사에 빌려줄 돈을 마련했다. 시행사가 앞으로 갚을 대출 원금과 이자를 투자자 몫으로 돌려주는 조건으로 돈을 모은 것이다. 700억원 한도의 대출(ABL, 자산유동화대출) 또한 별도로 받았다.
내년 착공·분양을 앞둔 창원 행정타운 사업의'실탄'인 이번 자금은 대우건설과의 협업의 결과로 풀이된다. 사업이 본궤도에 오르는 신호기도 하다.
양사는 지난 6월 공동주택 1·2블록 개발을 위해 시행사(PFV) 창원디앤티와 자산관리회사(AMC) 디앤티개발을 함께 세웠다. 창원디앤티 지분은 두 회사가 47.5%씩, 코리아신탁이 5%를 갖고, 디앤티개발은 두 회사가 절반씩 보유한다. 단순 시공 참여를 넘어 시행·자산관리까지 공동으로 맡으면서, 공사 수익에 더해 지분에 따른 개발이익과 자산관리 수익도 나눠 갖는다.
대우건설 합류 이전 해당 사업장 개발은 걸림돌이 많을 것이라는 전망이 많았다. 태영건설이 워크아웃에 들어가 본 PF 과정에서 연대보증이나 책임준공 확약을 제공하기 어려워 자금 조달이 버거웠기 때문이다.
통상 PF 대출에서는 시공사가 연대보증이나 책임준공 확약을 제공해 대주단의 상환 리스크를 낮춘다. 시공사의 신용도는 PF 조달 담보 역할을 수행한다. 워크아웃 상태인 태영건설은 해당 부분에서 공백이 생겼지만, 대우건설의 합류로 PF 조달에 성공했다.
창원 행정타운, 내년 분양 예정
자금 조달이라는 첫 관문을 넘은 만큼, 이제 시선은 내년 예정된 분양에 쏠릴 것으로 보인다. 이번 PF 대출은 2031년 4월 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 구조다. 분양대금이 핵심 상환 재원이 될 것으로 예상된다. 부지조성 단계부터 사업비를 투입해 온 태영건설은 분양을 통해 자금을 회수해야 한다는 얘기다.
현재 지역 분위기는 나쁘지 않다. 지난 7월 태영건설이 창원 마산합포구에 공급한 '메트로시티 자산 데시앙'은 최고 61대 1의 청약 경쟁률 속에 1250가구 계약을 모두 마쳤다. 다만 지방 분양시장의 변동성이 크고, 정리해야 할 PF 사업장이 15곳 남아 있어 해당 단지의 분양 성과가 태영건설 정상화의 시험대가 될 전망이다.
태영건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "창원 공동주택 1·2블록은 성공적인 분양을 목표로 추진하고 있으며, 신규 사업 추진으로 회사에 긍정적인 영향을 줄 것으로 본다"며 "분양과 착공은 2027년 초를 목표로 하고 있다"고 말했다. 이어 "자체 사업이 어려운 경우 공동개발 방식도 염두에 두고 있다"고 덧붙였다.
창원 행정타운은 경남 창원시 마산회원구 회성동 일대 약 71만㎡에 행정·주거·업무 기능을 한데 모은 복합도시를 짓는다. 검찰·법원 등 12개 공공기관과 도로·공원 같은 기반시설을 한곳에 모아 마산회원구를 새 행정·주거 중심지로 키우겠다는 것이 창원시의 구상이다. 총사업비는 6000억원대 규모로, 일반분양과 공공임대를 합쳐 대규모 공동주택이 함께 들어선다.
사업의 밑그림은 태영건설이 그렸다. 태영건설 컨소시엄은 2019년 9월 민간사업자 우선협상대상자로 선정됐고, 같은 해 12월 창원시와 사업협약을 맺었다. 2022년 9월 부지조성 공사에 들어가 지난해 12월 공사를 마쳤다. 컨소시엄 내 태영건설의 시공 지분은 약 58%로 가장 컸다. 사실상 사업을 이끌어 왔다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com