[IB토마토 노제욱 기자] 최근 '전세사기'가 대표적인 사회적 문제로 떠오른 가운데, 정부의 방침에 따라 올해 5월부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 된다. 이를 통해 조직적인 대규모 전세사기 등을 막을 수 있을 것으로 기대된다.
원희룡 국토부 장관이 2일 정부서울청사에서 열린 '전세사기 예방 및 피해지원 방안'을 발표하고 있다. (사진=연합뉴스)
2일 국토교통부는 관계부처 합동으로 '전세사기 예방 및 피해지원 방안'을 발표했다. 집값 급등기 전세가율이 높은 고위험 계약이 증가했고, 고가에 거래된 전세 계약분 만기가 도래하며 피해가 확산된 영향에 따른 것이다. 지난해 전세보증 사고액은 전년 대비 2배 이상인 약 1조2000억원이며, 전세사기 검거 건수도 187건에서 618건으로 전년 대비 3배 이상으로 증가했다. 공인중개사의 사기 가담 사례도 다수 적발됐다.
이번 대책의 핵심은 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 보증보험 가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮추는 것이다. 전세가율을 90%로 낮춘다면 3억원 집에 3억원 전세를 들이는 '동시진행' 수법으로 빌라 수천채를 매집하는 이른바 '빌라왕'을 사전에 방지할 수 있다는 게 정부 판단이다.
'전세가율 90%' 기준은 신규 전세계약에 대해선 오는 5월1일부터 적용된다. 보증보험에 이미 가입해 보증을 갱신해야 하는 세입자들은 올해 12월 말까지는 100% 기준을 적용받을 수 있다.
다만, 정부는 건전한 전세계약에 대해서는 충분한 보증이 공급되도록 서민임차인 보증료 할인을 확대할 방침이다. 보증료 할인 대상을 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로, 할인 폭은 50%에서 60%로 확대한다. 또한 자본금 출자·보증배수 상향 등 보증기반 확충도 검토할 예정이다.
보증보험 가입 심사 때는 공시가격과 실거래가가 없는 경우에만 감정평가 가격을 적용하기로 했다. 전세가율 산정 때 감정가를 가장 먼저 적용한다는 점을 악용해, 일부 감정평가사들이 시세를 부풀리는 것을 방지하기 위함이다.
등록임대사업자가 보증보험 가입 의무를 지키고 있는지에 대한 관리는 더 강화한다. 법 개정으로 지난 2021년 8월부터 모든 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐지만, 말로만 의무 가입 대상자라며 세입자를 안심시킨 뒤 가입하지 않은 사례가 다수 확인됐기 때문이다.
정부는 임차인이 거주하고 있는 주택의 경우, 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록해줘 세제 혜택을 받을 수 있도록 할 계획이다. 공실은 민간임대주택 등록 후 보증보험에 가입할 수 있도록 하되, 미가입 때는 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 받을 수 있도록 한다.
일부 공인중개사와 감정평가사가 조직적인 전세 사기에 가담한 것으로 드러난 만큼, 이들에 대한 처벌도 강화한다.
현재 공인중개사는 직무위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 자격이 취소된다. 앞으로는 집행유예를 받아도 취소되도록 '원스트라이크 아웃' 제도를 도입한다. 감정평가사는 지금은 집행유예를 포함한 금고형을 2회 받아야 자격이 취소되지만, 법을 고쳐 금고형을 1회만 받아도 자격이 취소되도록 한다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세가율을 하향해 보증제도 악용 등의 발생을 막거나, 감정평가사의 시세 부풀리기 방지 등으로 조직적 전세사기나 임대인의 악의적 무자본 갭투자, 깡통전세 리스크 등을 다소 줄일 수 있을 전망"이라고 말했다.
이어 "다만 일부 제도개선은 다가올 봄 이사철 이후에 법이 개선될 예정이거나 수도권과 지방 또는 주택상품 유형 간 시행 시기 차이가 있고, '나쁜 임대인' 명단 공개 등은 국회 입법 개정이 불투명한 여지가 있다는 점이 아쉬운 부분"이라고 강조했다.
노제욱 기자 jewookism@etomato.com