부천물류PFV 채권 170억→409억원…반년 새 2.4배2395억원 선매매…매각 종결·대금 유입이 관건PF 금융사보다 후순위…CJ대한통운 채권 회수 촉각
[IB토마토 김소윤 기자]
CJ대한통운(000120)이 시공한 '부천 삼정동 CJ물류센터'가 지난 6월 준공됐지만 시행사의 채권 409억원이 남아 있다. 공사가 마무리되는 동안 시행사인 부천물류랜드마크PFV(프로젝트 금융투자회사)에 대한 채권이 많이 늘어난 것이다. 해당 사업의 시공사 및 장기 임차인인 CJ대한통운은 물류센터 매각을 위한 선매매계약과 PF 금융기관을 우선하는 자금 구조까지 맞물려 있어 향후 행보에 관심이 쏠린다.
부천 삼정동 물류센터 신축공사 (사진=CJ대한통운)
선매매로 회수 장치 마련…CJ대한통운은 '3순위'
14일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 CJ대한통운이 부천 삼정동 물류센터 시행사인 부천물류랜드마크PFV로부터 받을 채권은 올해 상반기 409억원으로 작년 말 170억원 대비 2.4배 늘어났다. 해당 물류센터가 지난 6월 준공됐음에도 회사가 시행사로부터 받아야 할 돈이 400억원 넘게 남았다. 건물은 다 지었지만, 공사와 관련한 돈 정산은 아직 끝나지 않아 해당 금액 회수 여부가 관건이다.
부천 삼정동 류센터는 시행사가 금융기관에서 돈을 빌려 물류센터를 짓고, 준공한 건물을 매각해 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출과 공사비 등을 정산한다. 물류센터는 건물 전체를 투자자에게 매각해 사업비를 회수하는 방식이 주로 활용된다. 준공 후 임대료를 받아 수익을 내는 부동산인 만큼, 누가 얼마나 오래 임차하느냐가 자산가치와 매각에 영향을 미친다.
개발 단계에서 장기 임차인을 확보하고, 이를 바탕으로 물류센터를 사들일 투자자까지 미리 정해 놓는 선매매 방식을 활용하기도 한다. 이 방식은 시행사 입장에서는 준공 이후 매수자를 새로 찾아야 하는 부담을 줄일 수 있다. 매수자로서는 임대수익을 낼 수 있는 자산을 미리 확보할 수 있다는 장점이 있다. 개발 단계에서 주요 임차인과 매수자를 미리 확보해 준공 이후 임대와 매각에 따른 불확실성을 낮추려는 방식이다.
부천물류랜드마크PFV 또한 이 같은 방식을 택했다. 실제 해당 시행사의 감사보고서에 따르면 지난 2024년 6월 물류센터를 2395억원에 매각하는 선매매계약을 체결하고 계약금 119억 7500만원을 받았다. CJ대한통운 역시 전체 예정 임대면적의 약 68.6%를 사용승인 이후 10년간 임차하기로 했다. 물류센터를 지으면서 주요 임차인과 매수자를 함께 확보해 놓은 방식이다. 건물이 준공되면 남은 매매대금을 받고 거래를 마무리하는 프로젝트다. CJ대한통운이 사업의 투자부터 건설, 운영까지 여러 단계에 걸쳐 참여 중이다.
다만 자금 회수 순서에서는 PF 금융기관보다 뒤에 있다. 시행사가 물류센터 부지를 담보로 제공하면서 설정한 우선수익권을 보면 KB증권·우리은행·신한은행이 공동 1순위, 중소기업은행이 2순위이며 CJ대한통운은 3순위다. CJ대한통운의 3순위 우선수익권 약정 금액은 1198억원, 수익한도는 1437억 6000만원이다. 사업이 정상적으로 끝나면 문제가 없지만, 사업에 문제가 생겨 담보를 처분해야 하는 상황에서 1~2순위보다 늦게 자금을 회수한다.
준공했지만 공실률 60%대…신규 공급·임차 수요 둔화 부담
'부천 삼정동 CJ물류센터' 준공 초기 임대 상황은 녹록지 않은 것으로 나타났다. 물류시장 조사자료에 따르면 올해 상반기 '부천 삼정동 CJ물류센터'의 공실률은 60.4%로 집계됐다. 같은 기간 해당 물류센터가 포함된 서부권 상온 물류센터 평균 공실률은 전기 대비 2.8%p 오른 19.4%였는데, 부천 삼정동 CJ물류센터의 높은 공실이 권역 전체 공실률 상승에 영향을 미친 것으로 분석됐다.
높은 공실률의 배경에는 수도권 서부권 물류센터 시장에 남아 있는 공급 부담이 영향을 미친 것으로 보인다. 해당 권역에서는 기존 물류센터의 공실이 완전히 해소되지 않은 상황에서 부천 삼정동 CJ물류센터와 같은 신규 자산이 추가로 공급되면서 임차 수요를 나눠 가져야 하는 상황이 이어지고 있기 때문이다.
물류센터 임대시장이 이전보다 위축된 것 또한 이유로 꼽힌다. 코로나19 시기 온라인 소비와 새벽배송 시장이 빠르게 성장하면서 수도권을 중심으로 물류센터 개발이 크게 늘었지만, 공급이 누적된 데 비해 신규 임차 수요의 증가세는 이를 따라가지 못하고 있다. 고금리와 경기 둔화로 유통·물류업체들이 신규 거점 확대에 신중해지면서 새로 공급된 물류센터가 임차인을 채우는 데 걸리는 시간 역시 길어졌다. 수도권 서부권은 기존 물류센터의 공실이 남아 있는 가운데 신규 공급까지 이어지면서 신규 자산의 임차인 확보 부담이 커진 것으로 풀이된다.
한편, CJ대한통운 측은 올해 상반기 기준 공시상 409억원의 채권이 존재했던 것은 맞으나, 지난 7월 해당 채권을 전액 회수됐다고 설명했다. 해당 채권이 전액 회수된 만큼, 현재 채권 규모 증가에 따른 회수 가능성 우려는 없다는 얘기다.
CJ대한통운 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "시행사 채권은 준공 이후 지난 7월에 전액 회수했다"며 "향후 도심지 공사와 물류센터, 향후 전망이 밝을 것으로 예상되는 데이터센터를 중심으로 시공을 확대해 나갈 예정"이라고 답변했다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com