율하이엘지역주택조합 1000억원 규모 선순위사채 신용등급 'AAA' 유지HUG의 PF 대출보증 영향…두산건설·코오롱글로벌도 각각 신용보강소규모 공사미수금·미청구공사 존재…꾸준한 회수 이뤄지고 있어
[IB토마토 권성중 기자] 두산건설과
코오롱글로벌(003070)이 김해 율하 이엘 지역주택조합 사업의 공사비를 무난히 회수할 전망이다. 이 사업은 과거 우여곡절 끝에 첫 삽을 뜨며 시장의 우려 섞인 시선을 받았다. 그러나 이후 분양 완료는 물론, 조합이 마지막 자금 조달을 위해 발행한 선순위사채의 우수한 신용등급도 유지되고 있기 때문이다.
김해율하 스카이시티 제니스&프라우 조감도.(사진=두산건설, 코오롱글로벌)
지방 지역주택조합 사업지에도…탄탄한 연대보증에 최상위 신용등급
21일 투자은행(IB) 업계에 따르면
한국기업평가(034950)는 디비율하유동화전문 유한회사가 지난 2021년 발행한 1000억원 규모 선순위사채의 신용등급을 직전과 같은 ‘AAA(sf)’로 평가했다. 이처럼 높은 신용등급은 주택도시보증공사(HUG)가 대출보증을 통한 신용보강을 제공한 결과다.
율하이엘지역주택조합(이하 조합)은 김해 율하 이엘 지역주택조합 사업 추진을 위해 대주단과 3000억원의 대출약정을 체결한 바 있다. 대출은 트렌치A 2000억원, 트렌치B 1000억원으로 구성돼 있다.
디비율하유동화전문 유한회사는 대주단인 DB금융투자가 대출채권 유동화를 위해 설립한 유동화전문회사다. 이 회사는 지난 2021년 3월
DB금융투자(016610)로부터 양수한 트렌치B 대출채권을 담보로 1000억원을 조달했다. 대출 만기일은 오는 2025년 1월이다. 당시 HUG는 조합의 대출채무에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출보증을 제공했다. 이에 따라 조합이 대출 원리금 상환을 못하면 HUG가 이를 대신 이행해야 한다.
경남 김해시 신문동 699-1번지 일원에 아파트 3764가구와 오피스텔 629실, 대규모 근린생활시설을 조성하는 ‘김해율하 스카이시티 제니스&프라우’의 시공사로는 두산건설과 코오롱글로벌이 참여했다. 두산건설은 지난 2019년 12월, 코오롱글로벌은 2020년 8월에 조합과 각각 시공 계약을 체결했다. 두 건설사의 시공 계약 규모는 각각 4061억원으로 같다.
지난 2015년 조합 설립, 사업 인가를 받은 이후 수년간 표류하던 이 사업은 2020년부터 급물살을 탔다. 조합 내부 갈등으로 사업이 진전되지 못했기 때문이다. 조합은 지난 2020년 12월 HUG의 대출보증을 바탕으로 본PF 전환에 성공해 3000억원을 조달, 착공에 돌입했다. 이후 2021년 4월 실시한 청약에서도 높은 경쟁률을 보이며 모든 가구에 대한 분양 계약을 마쳤다.
이처럼 HUG의 신용보강에 따른 본PF 전환과 이후 조합의 우수한 분양 성적 덕에 높은 신용등급이 유지된 것으로 풀이된다.
김종각 한국기업평가 실장은 “현재 디비율하유동화전문회사의 대출이자, 유동화 비용은 정상적으로 지급되고 있다”면서 “조합의 대출채무에 대한 HUG의 PF 대출보증 등 제반 유동화구조를 감안해 유동화사채에 대한 신용등급을 유지했다”라고 평가 근거를 밝혔다.
준공까지 6개월…잔여 기성 '무사 확보' 전망
지난달 말 기준 이 사업의 공정률은 76.58%인 것으로 알려졌다. 두산건설과 코오롱글로벌의 준공 예정일은 오는 2025년 2월11일이다.
금융감독원 전자공시시스템에 따르면 두산건설은 올해 6월 말 기준 ‘김해율하 스카이시티 제니스&프라우’의 공사비 4061억원 가운데 계약잔액은 962억원이다. 코오롱글로벌의 경우 4061억원 중 677억원의 기성이 남아 있다. 두 건설사 모두 분양률에 따라 공사비를 지급받는 분양불이 아닌, 공정률에 비례해 기성을 수령하는 ‘기성불’ 계약을 체결한 것으로 나타났다.
이들 건설사 역시 이 사업에 대한 PF 연대보증을 통해 신용보강을 제공했다. 코오롱글로벌은 조합에 3600억원, 두산건설은 1500억원 규모의 연대보증을 각각 맡았다. 다만 이 사업의 본PF 전환이 무사히 이뤄진 데다 현 시점 준공도 6개월여 밖에 남아 있지 않아 해당 연대보증이 위험 PF 우발채무로 작용할 가능성은 사실상 없어 보인다.
내년 2월 준공을 앞두고 있지만 두산건설과 코오롱글로벌 모두 해당 사업에 대한 공사미수금, 미청구공사가 일부 존재한다. 다만, 이 규모는 꾸준히 줄어들고 있어 손상차손과 대손충당금으로 이어지진 않을 것으로 전망된다.
두산건설의 경우 지난해 12월 말 193억원이던 공사미수금 규모는 6월 말 149억원으로 감소했다. 이로 인한 대손충당금 설정액은 없다. 코오롱글로벌 역시 이 사업에 지난해 말 미청구공사 290억원, 공사미수금 183억원이 반영됐지만, 6월 말 이 규모는 각각 271억원, 123억원으로 줄었다. 코오롱글로벌은 2억원 규모 손상차손누계액을 설정한 것으로 나타났다.
코오롱글로벌 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “올해 6월 재무제표에 총 약 470억원 규모 미청구공사와 공사미수금이 반영돼 있지만, 7~8월 중 조합으로부터 이들 금액을 모두 회수했다”면서 “향후 대손충당금 등이 발생하진 않을 것”이라고 말했다.
권성중 기자 kwon88@etomato.com