[IB토마토 황양택 기자] 고금리 환경이 지속되면서 부동산 관련 투자에 대한 영향도 계속되고 있다. 자산의 만기 연장을 넘어 부실사업장에 대한 처리와 손실 우려가 커졌다. 부동산금융 신규 투자 제한은 여전하고 해외부동산 투자는 불안정성이 국내보다 커 현상 유지가 최선으로 보인다. 금융당국의 정상화 정책 시행과 향후 기준금리 인하 효과가 반영될 경우 불확실성이 기존보다는 완화될 것으로 예상된다.

 

시장에서 관심이 커지고 있는 부실채권(NPL) 분야는 아직 확대 요인과 저지 요인이 공존하는 상황이다. NPL 자산에 대한 매도와 매수 양측의 가격 입장 차가 있다는 설명이다. 시장 확대까지는 다소 시간이 필요하다는 평가가 나온다.

 

<IB토마토>는 이현주 법무법인 세종 변호사와 함께 국내 금융권의 부동산 관련 투자 현황과 대체투자 위험노출액(익스포저), NPL 시장 양상에 대해 살펴본다.

 

이 변호사는 2008년 세종에 합류해 현재 파트너 변호사로 활동 중이다. 업무 분야는 부동산 매입·매각부터 프로젝트파이낸싱(PF), 인수금융, 자본시장법상 펀드 설립과 운용, 외국환 거래와 외국인투자, 기업 일반 등이다.

 

주요 실적으로는 ▲이지스자산운용의 신한금융투자타워 매입 자문 ▲한화건설 및 한화호텔앤드리조트의 인스파이어 리조트 개별사업 자문 ▲KKR의 르네상스호텔 부지 개발사업투자 ▲ARA자산운용의 여의도 Parc1 매입 자문 ▲GIC의 데이터센터 개발사업 투자 프로젝트 자문 ▲블랙스톤의 국내 물류 창고 포트폴리오 매입 및 매각 ▲DWS자산운용의 홍대 H-Cube 빌딩 개발 사업 ▲신영의 MBC 여의도부지 개발사업 ▲대림산업의 아크로 서울포레스트 오피스 및 상업시설 개발 후 매각 등이 있다.

 

 

다음은 이 변호사와 일문일답이다.

 

△법무법인 세종 내 부동산·대체투자 그룹의 파트너 변호사로서 상업용 부동산의 매입·매각, 부동산 개발, 인수금융, PF 업무를 담당하고 있다. 부동산을 투자 대상으로 하는 자본시장법상 펀드와 부동산투자회사법상 리츠 투자, 펀드·리츠 설립과 운용, 외국인투자와 외국환거래 관련 업무와 자문을 한다.

 

△세종에서는 부동산 개발사업과 매입·매각, 투자 등의 대체투자 부문과 PF나 인수금융 등의 부동산 관련 금융을 부동산·대체투자 그룹에서 전담하고 있다. 40여 명의 국내 변호사와 외국 변호사가 소속돼 있으며 관련된 법률자문을 집중 수행한다. 실무적으로 부동산등기 관련 업무는 별도 전문적인 등기 파트와 협업하고 있다. 또 파이낸싱이나 유가증권시장 상장 관련 업무는 금융 파트와 협조한다. 부동산 관련 업무에 대한 모든 법률서비스를 원스톱으로 제공하고 있다.

부동산 투자나 거래와 관련된 법률 자문에는 먼저 법률상 가능한 투자구조 검토가 있는데 적합한 수단의 형태, 투자자 투자 적격성, 지분구조, 각종 신고, 승인 의무, 법률적 제한 사항 등을 살핀다. 이어 투자 대상 자산과 거래 상대방에 대한 법률 실사, 펀드·리츠 등 투자 수단의 설립 업무, 해당 거래와 관련된 계약서 작성과 협상 등이 있다. 신고 의무 대상인 경우 공정거래위원회에 대한 기업결합신고와 외환신고가 있다. 이어 거래종결 업무, 소유권 이전과 담보 설정 등을 위한 등기 업무 등 거래 전반에 걸쳐 자문 업무가 이뤄진다.

 

△2019년에 국민연금과 콜버그크래비스로버츠(KKR)가 이지스자산운용에서 설정한 펀드를 통해 서울 강남 옛 르네상스호텔 부지 재개발 사업에 투자하는 거래를 자문했다. 국민연금이 약 5000억원, KKR이 약 3000억원을 투자했고 총 사업비가 2조1000억원에 달하는 대규모 프로젝트였다. 맥킨237 프로젝트금융투자회사(PFV)로부터 토지소유권, 건축인허가권 등 건설 중인 자산 일체를 매입해 복합상업시설을 완공했다. 신세계조선호텔과 20년 장기책임임대차계약을 체결한 후 개발이 진행됐고 준공을 앞두고 KKR이 보유한 지분을 신세계프라퍼티가 취득했다. 건축 중인 자산을 매입하는 것이었으므로 토지와 건축 중인 건물의 소유권, 사업 관련 각종 인허가, 호텔 임대차계약, 공사도급계약을 포함한 사업 관련 계약상 지위 이전 등을 일괄해 자산양수도 방식에 따라 이뤄졌다.

해당 거래로 올해의 부동산 거래상을 수상했다. 하나의 프로젝트를 통해 부동산 거래와 관련해 수반될 수 있는 모든 거래 단계와 다양한 이슈를 경험했다. 고객 입장에서 보다 다각적이고 입체적으로 자문을 제공할 수 있게 됐다.

2020년 NH투자증권과 ARA자산운용의 파크원 타워2 매입 자문을 담당했다. 오랫동안 표류하던 사업이었고, 토지 지상권을 바탕으로 한 건물소유, 당사자 간 수익정산을 포함한 복잡한 거래구조, 건축 중인 건물에 대한 선매매, 집합건물 이슈 등 난해한 법률이슈 검토 및 당사자 간 치열한 협상 끝에 거래가 성사됐다. 거래금액 약 1조원으로 당해년도 최대 규모 거래였다.

 

△고객들을 통해 간접적으로 경험한 바로는 PF 부실 우려가 확대된 이래 금융권에서는 PF 자산 비중을 줄이고 신규는 자제하는 분위기가 지속될 것으로 생각된다. PF 위기에 대한 부담으로 지난 2022년 하반기 이후 PF 금융은 거의 공급 중단 상태인 것 같다. 진행 중인 사업 또한 양호한 자산 위주로 선별해 금융조달이 가능할 것으로 보인다.

부동산 시장이 여전히 침체돼 있는 상황이고, 나아가 정부가 PF 관련해 시행사의 총사업자금 대비 자기자본비율이 최소 20%가 되도록 하는 방안을 추진하고 있다. 시공사의 책임준공 의무를 완화하는 방안도 논의되고 있어 향후 신규 PF 증가세는 둔화될 것으로 예상한다.

이미 부실 상태인 PF 사업장과 관련해서는 PF 정상화 펀드 규모가 제한적이고 적극적인 투자를 하지 않고 있다. 시장에서의 가격 하락에 대한 확산된 기대감으로 인해 부실처리 과정에서 손실 규모 감축이 제한적일 가능성이 있다.

 

 

△고금리와 부동산 경기 침체가 계속되면 PF 부실사업장은 늘어나게 될 것이다. 다만 제1 금융권의 경우 경험을 통해 LTV와 충당금 비율 관리를 해오고 있는 것으로 알고 있다. 최근 금융당국에서 발표한 PF 정상화 정책에 따라 부실사업장이 어느 정도 정리되면서 PF 시장이 정상화될 경우 향후 전반적인 PF 시장 위험성과 불확실성은 완화될 것으로 보인다.

실물 부동산과 관련해서도 국내는 해외와 달리 공실률이 상당히 낮다. 금리 하락으로 유동성이 늘어나게 되면 오히려 부동산 가격이 상승할 수 있는 가능성도 있다고 본다. 기존의 익스포저 위험성이 다소 낮아질 요소는 있을 것이다.

 

△최근 미국과 유럽 등 상업용 부동산 시장이 경색되고 고금리가 이어지면서 해외 부동산에 투자한 펀드 손실이 급증하고 있다. 해외부동산의 경우 선순위대출 이외에 지분 또는 메자닌 대출 형식의 투자 형태가 많아 손실 규모는 더 커지게 된다. 2018년 이후 집중적으로 펀드를 통한 해외 부동산 투자가 이뤄져 왔고 상당수의 펀드가 올해 이후 펀드 만기 또는 현지 대출만기가 도래하는 것으로 알고 있다.

해외부동산의 자산 가치가 급락했고 재택근무나 이커머스 확대에 따라 공실률도 증가한 상태다. 고금리 지속으로 인한 불안정성 등으로 부동산 시장이 심하게 위축돼 현 시점에서 매각을 추진하기도 곤란하다. 펀드나 대출만기 연장을 통해 현상 유지에 주력하고 있는 것 같다.

국내 부동산 시장과는 달리 해외부동산 시장의 공실률 증가와 가치하락 추세는 앞으로도 계속될 것으로 예상된다. 기존의 투자자산을 만기연장 등으로 유지하면서 손실을 최소화하는 것이 업계 판단으로 알고 있다. 장래 신규 투자는 한동안 이뤄지기 어려울 전망이다.

 

△국내 부동산 NPL 시장은 확대 요소와 저지 요소가 공존하고 있다. 시장이 활성화되기까지는 어느 정도 시간이 걸린다. 고금리와 공사비 증가, 부동산 경기 하락으로 인해 PF 연체가 증가하고 있고 금융기관 BIS 자기자본비율 유지나 부실채권 관리 비용 절감 필요성이 증대했다. 미국과 유럽 등지의 상업용 부동산 시장이 경색돼 해외 투자자들의 국내 부동산 시장에 대한 관심이 증가한 점을 고려하면 국내 부동산 NPL 시장 확대 요인은 충분하다.

반면 시장 확대를 저지하는 요소들도 작용하고 있는데, 매도인 입장에서는 2008년 리만 브라더스 파산 사태 이후 부동산 NPL을 헐값에 매각한 직후 1년 이내에 신속히 반등한 경험이 있다. 제1 금융권의 경우 LTV를 일정 기준 이상에서 관리해 원본손실 가능성이 크지 않아 저가 급매가 상대적으로 많지 않다.

매수인 입장에서도 반대로 과거 학습 효과로 인해 저가매수와 높은 수익률에 대한 기대치가 높은 반면 토지비와 시공비 등 개발 관련 원가 상승으로 정상화 이후 처분 예상 가격에 대한 기대가 높지 않다. 이와 같이 국내 부동산 NPL 시장에서 매도인과 매수인 양측의 기대 가격 차이가 여전하다. 지난 총선 이후 급속하게 확대될 것으로 기대했던 바와 달리 시장 확대에는 어느 정도 시간이 소요될 것으로 예상된다.

 

△최근 1~2년간 부동산 시장이 침체돼 법률자문 수요 또한 상대적으로 감소했다. 곧 부동산 경기가 회복될 것으로 기대되고 부동산 NPL 시장 또한 확대될 수 있다. 이에 대비해 회생팀, 금융팀과 협업해 세미나와 스터디, 업무사례 공유를 통해 이슈와 쟁점을 파악하는 등 충분한 사전 준비를 했다. 아직 NPL 거래가 눈에 띄게 많지는 않지만 국내와 해외 투자자들로부터 상당한 관심을 받고 있다. 기존 PF 사업장에 대한 대출 관련 자문 의뢰도 늘어나고 있다.

부동산 대체투자 업무와 관련해서는 기존의 전통적인 거래 유형과 섹터에서 확장해 도시재개발, 도시재생사업, 시니어하우징, 1인가구 등을 위한 공동주택 개발과 운영 관련 법률자문 등 신규 영역으로 확대하고 있다. 신규 영역 비중은 시장 트렌드에 따라 앞으로 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

 

황양택 기자 hyt@etomato.com