본PF 1400억원 조달 완료…GS건설 시행·시공 참여대전 최고 분양가 전망에 흥행 여부 관심 높아대전 미분양 물량 1년 새 2배 올라 2001가구 기록
[IB토마토 권성중 기자] 대전 대덕과학문화센터 부지 개발이 본격화될 전망이다. 1400억원 규모 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 성공하면서다. 특히 이 프로젝트의 시공을 맡게 될
GS건설(006360)이 개발 지분도 보유하고 있어 향후 분양 흥행시 막대한 개발 이익이 기대된다. 그러나 최근 대전광역시의 미분양 물량이 급격히 증가함에 따라 분양에 대한 불확실성도 상존하고 있다.
대덕과학문화센터 부지 개발사업 조감도.(사진=유성구청)
‘준공 32년’ 대덕과학문화센터 부지에 아파트 299가구
1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대전하이엔드개발은 최근 대덕과학문화센터 부지 개발을 위해 1400억원 한도 본PF 대출약정을 체결했다. 만기는 오는 2029년 9월28일이다.
이번 본PF 조달은
교보증권(030610)과
유진투자증권(001200)이 맡았다. 총 1400억원 중 교보증권이 900억원, 유진투자증권이 500억원을 총액인수한다는 계획이다. 교보증권은 최근 해당 대출채권을 담보로 900억원 규모 유동화단기사채(ABSTB)를 발행했다.
대덕과학문화센터 부지 개발 사업은 대전광역시 유성구 도룡동 382번지 일원에 지하 3층, 지상 26층, 4개 동, 299가구 규모 공동주택과 교육연구시설, 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다.
GS건설은 이 사업에 연대보증과 책임준공 약정을 제공했다. 또한 지난해 말 기준 시행사인 대전하이엔드개발의 지분 15.8%를 보유하고 있다. GS건설은 지난 2023년 9월 대전하이엔드개발의 지분을 ‘일반투자’ 목적으로 9억5000만원에 최초 취득했다. 다만 대전하이엔드개발의 감사보고서는 공개되지 않아 GS건설 외 주주를 파악하긴 어렵다.
한국연구재단(당시 한국과학재단)은 지난 1993년 약 230억원을 들여 대덕과학문화센터를 조성해 학술 활동 거점으로 활용했다. 이어 2003년 목원대학교를 운영하는 학교법인 감리교학원이 이 부지를 268억원에 매입했다. 이후 대전시가 해당 부지를 매입해 ‘대덕 R&D 특구 재창조사업’의 일환으로 공적 개발하는 계획을 수립했지만, 예산 등 문제로 부지 소유권이 바뀌지 않았다. 대전시의 공적 개발 계획이 사실상 무산된 뒤 2023년 감리교학원이 대전하이엔드개발에 이 부지를 920억원에 매각하면서 현재의 사업이 추진되고 있는 것이다.
3.3㎡당 최고 5000만원 ‘입방아’…분양시장 냉각에도 가능할까
해당 단지가 들어서는 유성구 도룡동은 대전 최고가 아파트들이 밀집한 지역이다. 실제 대덕과학문화센터 인근 ‘도룡 로덴하우스’는 전용면적 165~249㎡의 매물이 15억~23억원에 분포돼 있고, ‘도룡 SK뷰’ 전용 79~165㎡ 역시 7억~24억원선에 호가가 형성돼 있다. 3.3㎡당 호가는 최고 4795만원 수준이다.
이 지역 일대에서는 대덕과학문화센터 부지 개발사업의 분양가가 3.3㎡당 최고 5000만원에 육박할 것이라는 예측이 나오고 있다. 인근 대덕초와 대덕고 등 학교가 있는데다 주요 기업들의 연구소가 밀집해 있어 뛰어난 주거환경을 보유했다는 평가다. 또한 비교 단지인 도룡 로덴하우스가 2009년, 도룡 SK뷰가 2018년에 각각 준공된 점을 고려하면 GS건설이 시공할 이 단지의 분양가는 이들 아파트의 시세를 훌쩍 상회할 것으로 전망된다.
다만, 현 시점 대전광역시 분양시장의 분위기는 녹록지 않다. 가장 최근 통계인 국토교통부의 2월 주택 통계에 따르면 올해 2월 기준 대전광역시 미분양 물량은 2001가구를 기록했다. 전년 동기 이 수치가 약 1100가구였는데, 1년 새 약 2배가량 증가한 셈이다. 같은 시기 ‘악성 미분양’으로 평가받는 준공 후 미분양 물량도 580가구에 달했다.
이에 GS건설 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “대전 유성구 도룡동 내에서도 최적의 입지에 들어설 단지이기에 높은 분양 성과를 기대하고 있다”면서 “올해 연말께 분양을 계획하고 있다”고 설명했다.
아울러 일각에서는 본PF 조달 시점인 이달과 분양 예정 시기인 연말과는 시차가 존재해 분양 시장 분위기가 달라질 수 있다는 의견도 나온다. 시행사 대전하이엔드개발은 올해 1월 관할 지자체인 유성구에 건축허가를 신청한 것으로 알려졌다. 일반적으로 신청 후 약 2개월 후 건축허가가 승인되는 것을 고려하면 늦어도 4월까지는 인·허가 절차가 완료될 것으로 보인다. 다만 시행사 등의 사업 추진 일정을 감안해 분양 시기를 연말로 설정했다는 전언이다.
한편, GS건설은 올해 전국에서 1만6000여가구를 분양한다는 계획이다. 지난해의 경우 연초 1만9000가구 분양을 계획했지만, 실적은 1만6445가구에 그쳤다. 올해 지방 분양시장의 불확실성이 채 해소되지 않은 탓에 향후 실적은 변동될 가능성이 제기된다. 실제 GS건설은 지난해 4분기 IR을 통해 지난해 전체의 73.9% 수준이던 건축주택 매출 비중이 올해 61.9%로 줄어들 것이라고 내다봤다
권성중 기자 kwon88@etomato.com