[IB토마토 백아란 기자] 국내 1세대 신탁사인
한국토지신탁(034830)(이하 한토신)의 건전성에 빨간불이 켜졌다. 정부의 부동산·가계대출 규제 강화로 수익성이 하락하고 있는 가운데 일부 차입형토지신탁 관련 리스크로 자산건전성 저하 우려가 지속되고 있기 때문이다.
24일 신용평가업계에 따르면 한국신용평가는 최근 한국토지신탁의 기업신용등급(Issuer Rating)을 ‘A·안정적’으로 부여했다. 지난 1996년 한국토지공사(현 한국토지주택공사)의 자회사로 설립된 국내 최대 부동산신탁회사로, 개발신탁분야에서 우수한 시장 지위를 보유하고 있다는 판단이다.
한국토지신탁의 지난해 3분기 분기보고서에 따르면 2020년 영업수익 기준 시장 점유율 15.65%로, 한국자산신탁(16.35%)에 이어 2위를 기록하고 있다. 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 시장 지위를 공고화하고 있는 것이다.
다만 최근 들어 금융계열 신탁사 등 후발주자들이 시장에 가세한 가운데 금리인상과 대출 규제 강화로 부동산 경기 불확실성이 높아지면서 이익창출력과 건전성이 저하될 가능성이 크다는 점은 우려 요인으로 꼽힌다. 수익성이 과거대비 저하된 상황에서 일부 차입형토지신탁의 대손부담은 수익성에 발목을 잡고 있어서다.
표/한국신용평가
여윤기 한국신용평가 수석애널리스트는 “차입형 개발신탁 상품은 신탁수수료와 이자수익을 동시에 수취할 수 있어 상대적으로 건당 수익성이 높은 반면, 신탁계정대 대손·소송비용 등 비경상적 손실 발생 가능성이 내재돼 있어 수익 변동폭은 큰 편”이라면서 “차입형 개발신탁 신규 수주 감소로 잠재적 자금부담은 완화됐으나 외형 축소로 시장지위 변동 가능성이 높아졌고, 이익창출력이 저하됐다”라고 진단했다.
한신평에 따르면 작년 3분기 누적 영업이익은 856억원으로 전년 동기 대비 179억원(26.4%) 증가했다. 부문별로 보면 누적 수주(보수기준) 실적은 2038억원으로 전년 동기(1256억원) 대비 증가했지만, 차입형 토지신탁 수주 실적은 630억원으로 전년(633억원) 대비 감소했다.
여 연구원은 “연도별 전체 수주실적은 유사하게 유지됐으나 도시정비사업의 사업 진행이 지체됨에 따라 수익 인식 시점이 지연됐고, 리츠부문의 이익기여도는 차입형토지신탁 부문의 실적 저하를 상쇄하기에 부족했다”라고 평가했다.
이 때문에 NICE신용평가(나신평)는 지난해 말 한국토지신탁의 단기신용등급을 기존 A2에서 A2-로 하향조정하기도 했다. 부동산신탁산업의 구조변화 과정에서 시장지위가 상대적으로 하락한데다 지방 소재 차입형토지신탁 사업장 위주로 대손부담이 지속될 가능성이 있다는 판단이다.
권신애 나신평 선임연구원은 또 “신규 부동산신탁사의 진입과 금융지주사의 부동산신탁사 인수 등으로 산업 내 경쟁이 심화됨에 따라, 신탁보수율이 저하될 전망”이라며 “사업위험 측면에서 시장지위 유지와 안정적인 사업포트폴리오 구성, 수익구조의 다각화, 책임준공확약을 비롯한 부외(Off-balance sheet) 리스크 대응능력이 중요해질 것”이라고 분석했다.
자산건전성도 열위한 상태다. 지난해 3분기 기준 고정이하여신비율은 51%로 한국자산신탁(23%), 코람코자산신탁(46%)를 상회하고 있기 때문이다. 고정이하 분류 사업장은 22개로 단순 평균 분양률은 64%며, 고정이하여신에 대한 대손충당금 커버리지는 21.4%로 나왔다.
사진/한국토지신탁
여 연구원은 “차입형개발신탁 사업을 주로 영위하는 업체 중 고정이하여신비율이 높은 편으로 자산건전성지표가 경쟁업체 대비 열위하다”면서 “최근 신탁계정대 회수 등으로 고정이하여신 잔액이 감소하고 있는 점은 긍정적이나 차입형 개발신탁 신규 수주 증가와 금리 인상 등으로 인한 부동산 경기 저하 가능성 등을 고려할 때, 향후 사업진행 경과에 따라 다시 부실여신이 증가할 수 있다”라고 언급했다.
고정이하로 분류된 신탁계정대에 대해선 “회수가 단기간 내 이루어지지 않을 가능성이 높다”라며 “지난 2020년 이후 차입형토지신탁 수주 규모가 다시 증가했고, 총사업비(토지비 제외)가 5000억원이 넘는 대형 사업장도 2곳 존재함에 따라 추후 분양성과에 따라 재무적 부담이 확대될 수 있다”라고 내다봤다.
이어 “한토신은 지난해 9월 HJ중공업(한진중공업) 인수를 위해 에코프라임마린기업재무안정사모투자 합자회사에 850억원을 출자했는데 한토신의 자본 규모와 보유 현금 수준 등에 비춰볼 때, 출자 규모가 큰 부담으로 작용하지 않지만 HJ중공업의 영업정상화 과정에서 나타날 수 있는 추가적인 증자와 자금대여 가능성에 주목할 것”이라고 덧붙였다.
백아란 기자 alive0203@etomato.com