법무법인 화우의 부동산금융팀은 부동산·건설 그리고 투자 분야의 다양한 문제를 금융규제팀, 부동산건설그룹, 송무그룹과의 협업 하에 적법하면서도 투자자 이익에 가장 부합하는 거래구조를 도출하는 것으로 이름이 알려져 있다. 업계에서 처음으로 부동산투자회사법상 모자리츠 형태의 블라인드 투자구조를 안착시킨 데도 법무법인 화우의 역할이 지대했다.

박영우 법무법인 화우 파트너 변호사. 사진/법무법인 화우

현재 법무법인 화우의 부동산금융팀을 이끌고 있는 박영우 파트너 변호사는 2006년 입사해 10여년간 누군가에게는 생소할 수 있는 부동산금융 업무를 수행한 인물이다. 박 변호사는 부동산금융 업무를 수행하기 위해서는 ‘이론적인 실력과 더불어 부동산·건설 산업에 대한 높은 이해도가 바탕이 되어야 한다’고 강조했다.

다음은 박영우 법무법인 화우 파트너 변호사와의 일문일답이다.

-다양한 분야 중 부동산금융을 선택하게 된 계기와 부동산금융이 지닌 매력이 궁금하다.

△부동산·건설 분야는 우리의 일상에 가장 밀접한 영역이다. 특히 부동산은 감정평가를 통해 책정되는 기본 가치가 존재한다는 점에서 가장 안전한 투자 영역이기도 하다. 또한 우리나라를 비롯해 전 세계 어느 곳에나 부동산·건설 분야의 수요가 늘 존재한다는 판단에 입사 후 현재까지 부동산금융 업무를 전문적으로 맡게 됐다.

부동산금융 변호사로 지내며 간단하게는 지인들에게 생활에 밀접한 상가임대차나 주택임대차와 관련해 조언을 하면서 보람을 느낄 수 있었다. 복잡하게는 해외투자, 인프라, 에너지사업에 이르기까지 국내외 법령과 금융구조, 투자와 관련된 광범위한 영역을 자문하고 성공적인 결과물을 도출하는 과정에서 보람을 느꼈다.

-법무법인 화우 부동산금융팀이 지닌 경쟁력은 무엇이라 생각하는가.

△법무법인 화우의 부동산금융팀은 다양한 분야의 전문가들과 함께 협업해 최적의 결과로 만들어가는 ‘원팀(one-team)’으로서의 능력을 갖췄다. 또한 부동산 거래와 관련해 금융기관, 건설사, 투자자, 건물의 잠재 매도인, 매수인 등 다양한 관계자들과의 폭넓은 네트워크를 확보함으로써 거래를 조율하고 성사시키는 시장 조성자 역할을 해내고 있다.

기법적인 측면에서는 업계 최초로 부동산투자회사법상 모자리츠 형태의 블라인드 투자구조를 선보여 검증받은 것을 꼽을 수 있다. 그간 시장에서 많이 쓰였던 자본시장법상의 펀드 방식에서 벗어나 투자자의 니즈에 맞는 대형 상업시설 인수를 성사시키기도 했다. 아울러 부동산 투자의 중요한 사안인 지주작업, 명도 등과 관련해 풍부한 송무 경험을 지닌 것도 강점이다.

-오피스텔, 상가, 빌딩 등 다양한 거래에 관여해 왔다. 부동산 종류에 따라 업무적으로 중점을 두는 부분이 있는지 궁금하다.

△상업시설에 대한 투자를 맡았을 때 가장 중요한 부분은 임차인을 모집해 안정적인 수익구조를 확보하는 것이다. 또한 우량 임차인을 모집해 부동산 가치를 증대시킴으로써 매각 차익을 증대시키는 방안에 대한 검토도 필요하다. 따라서 상업시설에 대한 거래라면 부동산매매계약이나 임대차계약이 중요한 검토 대상이 될 수 있다.

호텔이나 골프장은 최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 임대료 감면과 최저 임대료 보장과 같은 사안을 중요시 여긴다. 대규모 테마파크, 리조트는 안정적인 운용과 라이선스 계약 등이 검토 대상이었다. 기본적인 수익 확보와 시설 유지·보수 등의 문제까지 투자 대상에 따라 세분화해 검토하려고 노력한다.

-코로나19 이후 호텔 매물이 늘어나는 추세이다. 부동산금융 변호사로서 최근 호텔 현황을 어떻게 보고 있나.

△과거에는 해외 투숙객이 많았지만 코로나19를 거치면서 객실 점유율이 점차 낮아지기 시작했다. 이는 해외 유명 브랜드를 지닌 호텔이라고 할지라도 크게 다르지 않다. 매출액이 줄어드는 악조건 속에 업계 특성상 고정비용도 상당하다 보니 현재는 많은 호텔들이 매물로 나오는 추세이다.

매물을 거둬들인 자산운용사는 공유형 호텔로 리모델링하는 등 다양한 투자전략을 짜고 있다. 공유형 호텔이란 젊은 층의 수요를 확보하고자 옛날처럼 단순히 하룻밤을 자고 가는데 그치지 않고 요가, 요리 등의 프로그램을 운영하거나 커뮤니티를 만드는 방식이다. 또한 호텔로서의 가치가 덜하다고 판단되면 입지에 따라 주택시설이나 상업시설로도 개발하고 있다.

-골프장과 관련해서도 궁금한 점이 많다. 과거에는 수익성이 저조한 골프장을 시공사 등에서 떠안는 경우가 상당했다. 관련 사업을 자문하는데 어려웠던 점은 없었나.

△골프장의 경우에는 체육시설로 승인을 받는 과정과 부지를 확보하는 과정, 광범위한 토지를 용도에 맞게 설계하는 과정도 중요하지만 핵심은 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통한 자금의 조달이라고 생각한다. 또한 자금을 원활히 상환하기 위해서는 회원권 판매 등을 통한 안정적인 매출 구조를 확보할 필요가 있다.

하지만 과거에는 골프장에서 우량한 수준의 매출이 나오지 않아 자금 상환이 어려운 경우가 많았다. 이로 인해 골프장 매각, 회원의 권리 승계, 골프장에 투자한 펀드의 만기 연장과 리파이낸싱 문제가 주된 검토 대상이었다. 분쟁이 장기화되면 골프장 사업 자체가 표류할 수 있기에 리스크의 정도를 파악하고 사업을 정상화하는데 집중했다.

최근에는 국내 수요층이 늘어나 골프장의 매출 규모도 확대됐다. 이에 펀드를 조성해 기존에 상환되지 않았던 대출채권을 사들여 골프장을 인수하거나, 기존 골프장 개발을 주도했던 회사의 주식을 인수합병(M&A) 방식으로 매입해 다시 한번 리파이낸싱하는 사례가 늘고 있다. 법리적인 능력 외에 의사결정에 도움을 줄 수 있는 경험과 문제해결능력, 결단력이 요구되는 영역이다.

-부동산금융 업무를 수행하며 기억에 남는 현장이 있으면 얘기해 달라.

△서울 동남권 물류단지 사업을 꼽고 싶다. 성공적인 민관합작 물류단지 개발사업 사례로서 2011년부터 지금까지 10년이 넘게 프로젝트금융투자회사(PFV)의 설립부터 건설, 준공, 준공 후 운영에 이르는 모든 사안에 관해 자문했다. 최근 코로나19로 물류단지의 가치가 더욱 상승한 만큼 현재 원활하게 운영되고 있는 물류단지를 보면 보람과 애정을 느낀다.

또한 최근에는 한국토지주택공사(LH)의 베트남 산업단지 개발사업에 화우 베트남 사무소와 함께 자문한 사례가 있다. 올해 베트남 현지 합작법인을 설립해 본격적인 사업 진행이 예정된 상황이다. 그리고 코로나19 직전에 뉴욕 콘도미니엄 개발사업을 위해 뉴욕에 직접 출장을 가서 현지에서 협상한 사례가 있다. 코로나19에도 불구하고 성공적으로 분양을 마쳐 감사하게 생각한다.

-마지막으로 부동산금융 전문 변호사를 꿈꾸는 후배들에게 한마디 부탁드린다.

△변호사라면 당연히 이론적인 실력을 갖춰야 하겠지만 이에 앞서 부동산·건설 산업에 대한 이해도가 필요하다고 생각한다. 나 역시도 현장을 자주 방문하고, 여러 과정을 거치면서 부동산·건설 분야를 살펴볼 수 있는 안목을 키우고자 노력하고 있다. 남을 돕는데서 느끼는 보람과, 함께 성장한다는 공감능력을 갖고 어느 현장이든 찾아간다는 적극성을 지닌다면 훌륭한 변호사로 성장할 수 있을 것이다.