연 임대료수입 744억원…임대료는 매해 1.5% 인상예상목표 배당수익률 6.3~6.7%롯데쇼핑 지분 50%, 내년 5월까지 보호예수평가 시가총액 8660억원(PBR1배)…EV/EBITDA 8.2배
[IB토마토 허준식 기자] 롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 롯데리츠)는 2019년 3월29일 설립된 위탁관리 부동산투자회사다.
자료/롯데리츠
부동산투자회사, 리츠는 부동산투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용해 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 부동산 간접투자기구다.
리츠는 1997년 외환위기 후 기업들이 보유한 부동산 유동화를 통해 구조조정을 촉진하려는 목적으로 2001년 처음으로 도입됐다. 리츠 초기엔 투자물건이 기업구조조정 부동산이었지만 점차 일반 부동산으로 변화했고 6월 말 현재 226개, 자산규모 43조9000억원의 리츠가 설립됐으며
신한알파리츠(293940),
이리츠코크렙(088260) 등이 상장돼 있다.
한국리츠협회와 롯데AMC 등에 따르면 2012~2017년 리츠 배당수익률은 6~9%대로 오피스텔, 회사채, 예금금리보다 높은 것으로 집계되고 있다.
최근 5년간 리츠 총자산은 연평균 29% 높은 성장률을 기록했으며 공모 상장 리츠 활성화, 퇴직연금의 리츠투자 허용, 대체투자 수요 확대로 인해 지속적인 성장이 예상되고 있다.
다만 향후 시장 금리 상승에 따라 차입금리가 오를 경우 부동산 수요는 감소할 수 있고 리츠가 보유한 부동산 가치도 하락할 수 있다는 점은 부정적이다.
롯데리츠의 주요 사업은 부동산임대업이다. 롯데리츠가 롯데쇼핑과 체결한 임대차기간은 현물 출자일로부터 11년이며 향후 임대차 목적물을 양도하고자 할 경우 롯데쇼핑에 매수를 위한 우선협상권을 부여했다.
롯데리츠의 투자대상은 기 매입한 롯데백화점 강남점을 포함 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점, 롯데아울렛 청주점, 대구율하점, 롯데마트 의왕점, 서청주점, 대구율하점, 장유점 등 10곳이다.
매입 예정 부동산의 매입가액은 1조630억원이며 10월 공모자금 납입 완료 후 소유권 이전이 완료될 예정이다. 롯데리츠는 매입대상 10개 점포의 임대차 기간을 각각 9년, 10년, 11년으로 해 임대차 계약 만기가 일시에 도래하는 리스크를 완화했다.
롯데리츠 투자대상 10곳의 임대보증금 총액은 744억원이며 월 임대료는 62억원이다. 임대료는 향후 1년마다 1.5% 인상될 예정이다.
롯데리츠는 이익배당한도의 90% 이상을 배당할 계획이며 공모밴드 기준 연환산 목표 배당수익률은 6.3~6.7%로 예상되고 있다.
자산관리는 롯데지주의 100% 자회사 롯데AMC가 맡는다. 롯데AMC에는 코람코자산신탁, 미래에셋자산운용 출신의 김영성 상무가 운용전문인력으로 등록돼 있다.
롯데쇼핑 지분 내년 5월까지 매각제한…공모자금은 부동산매입에 투자
롯데리츠가 발행할 주식의 총수는 20억주이며 현재까지 발행한 주식 총수는 발기인인 롯데쇼핑의 출자(1000만주)와
롯데쇼핑(023530)의 현물출자 시 발행된 7598만주를 포함해 8598만주다.
롯데리츠 상장 공동대표주관사인 한국투자증권, 노무라금융투자, 홍콩상하이증권 서울지점과 인수단인 KB증권, 삼성증권, 하나금융투자는 총액인수 방식으로 8598만주, 4084억원(공모가 확정 시 최종결정)규모 공모를 진행 중이며 인수수수료는 61억2600만원으로 추산되고 있다.
공모 후 주주구성은 롯데쇼핑 50%, 공모주주 50%다. 최대주주인 롯데쇼핑 지분 50%는 2020년 5월30일까지 보호예수 된다.
이번 공모로 조달된 자금은 롯데쇼핑 보유 백화점, 아울렛, 마트 등의 매입에 사용될 예정이다.
롯데쇼핑, 영업활동현금흐름 감소세
롯데리츠의 최대주주이자 투자대상이기도 한
롯데쇼핑(023530)의 지난해 말 기준 자산총계는 26조2600억원이며 부채는 13조8300억원, 자본총계는 12조4200억원 수준이다. 보유 점포 수는 백화점 16개, 아웃렛 7개, 마트 71개 등 94개다.
롯데쇼핑은 지난해 연매출 17조8200억원, 영업이익 5970억원을 기록했으며 당기손익은 영업권 손상차손(3488억원), 자산 손상차손(1873억원) 탓에 4650억원 적자를 기록했다.
롯데쇼핑의 연결 기준 영업이익 추이는 2016년 9045억원, 2017년 8010억원, 2018년 5970억원으로 감소하고 있다.
롯데쇼핑의 매출액영업이익률은 2011년 7.6%를 기록한 후 지난해 3.4%로 하락 중이며 최근 3년간 흐름은 2016년 3.9%, 2017년 4.5%, 2018년 3.4%을 기록했고 2019년 상반기엔 3.3%에 머물러 있다.
롯데쇼핑의 영업활동현금흐름은 2016년 1조5068억원, 2017년 1조5693억원, 2018년 1732억원으로 양(+)의 흐름이지만 큰 폭으로 감소하고 있다.
이제 롯데리츠의 투자대상인 롯데 강남점 등 10개 점포의 법인세, 이자, 감가상각비 차감 전 영업이익(EBITDA)은 2017년 1940억원에서 2018년 1857억원으로 4.3% 감소했다.
PBR 1배…평가 시가총액 8660억원
롯데리츠의 주당 평가가액은 주당순자산과 동일한 5038원이며 공모밴드는 주당 평가가액을 0.8~5.7% 할인한 4750~5000원이다.
롯데리츠의 상장예정주식수는 1억7197만주이며 평가 시가총액은 순자산과 동일한 8660억원이다.
한편 삼일회계법인 재무분석보고서에 기반한 2020년 연간 당기순이익 386억원을 감안할 때 주가수익비율(PER)은 22.4배 수준이다.
롯데리츠의 기업가치(EV)는 평가 시가총액 8660억원과 차입금 6689억원을 합한 1조5300억원이며 투자대상 10개 점포의 지난해 EBITDA 총액은 1857억원이다.
따라서 롯데리츠의 EV/EBITDA는 8.23배다. 이는 본연의 영업활동을 통한 현금흐름으로 8년 정도면 투자원금을 회수할 수 있음을 의미한다. 롯데리츠는 7월31일 1700억원 규모의 담보부사채를 발행했으며 8월2일 산업은행, 미즈호은행, 국민은행 등과 4989억원 규모 장기차입금 대출 약정을 맺었다.
롯데리츠 차입 현황. 자료/금감원 전자공시
상장리츠 중 롯데리츠와 투자대상이 비교적 유사하다고 할 수 있는
이리츠코크렙(088260) 주당순자산 비율(PBR)은 1.48배이며 지난해말 기준 EV/EBITDA는 49배다. 이리츠코그랩은 뉴코아아울렛 야탑점, 일산점, 평촌점을 보유하고 있으며 작년 6월 공모가 5000원으로 거래소에 상장했고 9월 현재 6200원대에서 거래되고 있다.
롯데리츠는 해외기관투자자가 포함되는 물리적 시간과 공간 제약을 감안해 9월23일~10월2일까지 수요예측을 받을 예정이며, 다음달 7일 모집가액 확정을 거쳐 다음달 8일, 10일, 11일 청약을 받아 10월 중에 상장할 예정이다.
허준식 기자 oasis@etomato.com