[IB토마토 박기범 기자] 2015년 이후 하향 곡선을 그렸던 GS리테일의 실적이 파르나스호텔이 새로운 캐시카우로 주목받으며 살아나고 있다. 최근 강남 대형 A급 오피스를 중심으로 임대 경기가 좋아지고 있어 파르나스호텔도 효자사업으로 부각되는 모양새다.
17일 부동산 업계 관계자는 "강남 대형 A급 오피스 건물 위주로 공실이 많이 없어졌다"면서 "최근에는 강남은 임대인이 유리한 시장"이라고 지적했다. 이어 "과거에는 3~4개월까지 렌트프리를 제공한 적도 있었으나, 최근에는 렌트프리가 없거나 1개월 정도 제공하는 모습"이라고 덧붙였다. 렌트프리란 임대료를 일정기간 무료로 사용하게 하는 계약 조건을 의미한다.
파르나스호텔의 사업 부문은 크게 관광 호텔업과 시설 임대업으로 나뉜다. 호텔업은 '그랜드 인터컨티넨탈 서울 파르나스', '나인트리호텔 명동' 등을 운영하며 수익을 내고 있다. 시설 임대업은 파르나스타워와 파르나스몰의 임대·전대가 주 수익원이다.
파르나스호텔의 수익구조는 2016년 하반기 이후 서서히 개선되기 시작했다.
임대 사업이 손익에 크게 반영되기 전인 2014~2016년에는 영업이익이 120억~166억원 수준을 기록했다. 2016년 7월에 파르나스타워 준공, 9월 파르나스몰 개관을 통해 임대업이 추가된 이후 GS리테일은 빠르게 임차인을 모집하며 강남의 노른자위 임대 사업은 성공가도를 달렸다.
GS리테일은 하반기에 영업을 시작했음에도 불구하고 공실률이 빠르게 줄었다. 현금흐름표상 보증금의 증가가 2016년과 2017년 각각 146억원, 343억원이 계상됐다.
파르나스호텔 관계자는 "파르나스 타워는 입주가 빠르게 이뤄진 편"이라고 평가했다.
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파트나스 호텔(주) 임대수입. 출처/DART
2016년 252억원이었던 임대료 수익은 2017년 504억원, 2018년 764억원으로 매년 250억원가량 증가하는 모습을 보였다. 2017년은 공실률 감소가 수익 증가의 주요 원인이었다면, 2018년은 파르나스몰을 중심으로 한 임대료 상승이 주 원인으로 보인다.
특히 2018년에는 대폭의 손바뀜이 있었던 것으로 추정된다. 현금흐름표상 보증금의 감소가 424억원 발생했기 때문이다. 보증금의 증가는 임차인이 파르나스호텔에 보증금을 낸 것이다. 반면 보증금의 감소는 임차인에게 파르나스호텔이 보증금을 돌려준 것을 의미한다.
2018년 보증금의 감소 수준은 2016, 2017년의 20배 수준이다. 게다가 단기임대보증금이 283억원 감소하고 장기임대보증금이 263억원 증가한 점도 손바뀜을 추정할 수 있는 근거가 된다.
GS리테일 관계자는 "보통 3~4년 단위로 계약을 한다"고 말했다.
부동산 업계 관계자는 "오피스에서 수익이 변동될 수 있는 부분은 렌트프리 정도"라면서 "한 달의 렌트프리를 제공할 경우, 임대인의 수익은 8~9%가량 감소한다"라고 설명했다. 이어 "공실이 많았던 예전과 비교하면 렌트프리 감소만으로 15% 이상의 금액이 상승한 효과를 내는 셈"이라고 덧붙였다.
렌트프리를 줄여 증가한 임대료 수익 분을 제외하고 나머지 수익은 파르나스몰의 손바뀜 당시 증가된 임대료 상승 분이 큰 역할을 했을 것으로 풀이된다.
파르나스 호텔 장단기 임대보증금. 출처/DART
3가지 사실과 활황인 강남의 오피스 임대 시장을 종합해 볼 때 지난해 재계약 과정에서 발생한 파르나스몰의 임대료 상승이 파르나스호텔의 수익에 큰 영향을 끼쳤다는 결론에 이른다.
그 결과, 파르나스호텔의 원가율은 크게 개선됐다. 2015년, 2016년 82~83%에 이르던 원가율은 2017년 79%로 숨고르기를 한 이후 2018년 72%로 개선될 수 있었다.
파르나스호텔 원가율. 출처/DART
파르나스호텔부문의 실적은 GS리테일의 매출을 제외한 실적에 미치는 영향력이 더욱 확대됐다. GS리테일의 1분기 연결 재무제표 기준 파르나스호텔 부문의 매출액 비중은 3.2%에 불과하다. 하지만 영업이익에서 차지하는 비중은 65.5%에 이른다.
지난해 같은 기간에도 GS리테일의 영업이익에서 호텔 부문이 차지하는 비중은 67.4%였다. 온기 기준으로는 비중이 31.9%다. 이는 2016년 5.5%와 비교할 때 회사 영업이익에서 차지하는 비중이 6배~12배 증가한 것이다.
박기범 기자 5dl2lag@etomato.com