PF사업장 정상화 지원펀드사업 위탁운용사 2곳 자문국토부 추진 부동산투자회사법령 전면 개정 용역 선정2025년 전면개정안 통과 예측…투자자보호 강화 기대
[IB토마토 박예진 기자] 최근 부동산시장의 위축에도 불구하고 부동산은 여전히 예금과 채권보다도 선호도가 높은 투자자산으로 꼽힌다. 법무법인 지평은 수년째 사회간접자본(SOC)·부동산 부문 법률자문에서 업계 3위를 차지하고 있을 정도로 높은 조정점유율을 차지하고 있다.
이석재 법무법인 지평 파트너 변호사는 2005년 법무법인 다인에서 업무를 시작한 이후로 만 17년간 부동산금융 자문을 업무를 담당해 온 부동산금융 전문 변호사다. 국내 최초 앵커리츠인 이리츠코크렙 상장 프로젝트, 옛 미래에셋생명 빌딩을 매입해
SK증권(001510)빌딩 사옥으로 재건축하는 개발형 펀드 프로젝트, 하나스테이제1호 프로젝트, 멀티에셋자산운용 청년임대 프로젝트 등 굵직한 프로젝트의 자문을 담당해왔다.
이 변호사가 몸담고 있는 지평 금융자문그룹은 현재 국토교통부가 전면 개정을 추진 중인 ‘부동산투자회사법령 체계 개편에 대한 연구 용역’은 물론 한국자산관리공사가 5000억원을 투입한 ‘PF사업장 정상화 지원펀드’사업에서 선정된 위탁운용사 중 2곳에 자문을 제공하고 있다.
(사진=법무법인 지평)
다음은 이 변호사와 일문일답이다.
-현재 담당하고 있는 업무와 조직에 대해 소개를 부탁한다
△지평 금융자문그룹은 한국변호사 38명과 외국변호사 1명, 고문·전문위원 3명 총 42명으로 구성돼 있다. 기업금융과 국제금융 등 투자금융, PF를 포함한 부동산금융, 금융규제, 부동산실물 전반에 대해 고객에게 자문을 제공하고 있다.
-최근 가장 관심 있게 지켜보는 이슈는
△최근에 국토교통부가 전면 개정을 추진 중인 부동산투자회사법령 전면 개정을 관심있게 지켜보고 있다. 지평에서도 ‘부동산투자회사법령 체계 개편에 대한 연구 용역’ 건에 대해 입찰을 진행했고, 용역업체로 선정됐다. 지평은 내년 초부터 본격적으로 공청회 개최 등으로 각계의 의견 수렴하는 등 부동산투자회사법 전부개정안 법령 체계 전면 개편안 준비에 만전을 기할 예정이다.
-현재 전면 개정 추진 과정은 어떻게 진행되고 있고, 개정 이후 어떤 효과가 있을 것으로 보나
△리츠 관련 규제 합리화와 리츠 활성화·투자환경 개선, 투자자 보호 확대와 이해상충 방지의 측면에서 상당히 많은 개정이 이뤄졌다. 2024년 2월17일부터 개정 부동산투자회사법이 시행될 예정이다. 리츠 관련 인허가와 관련해 불합리하다고 지적된 사항들이 시정되면서도 겸영 AMC에 의한 리츠, 펀드 간 자전거래 금지 등에 의해 투자자보호가 강화될 것으로 보인다.
-이번에 전면 개정을 시행하지만 향후 경과는 더 지켜봐야 한다고
△부동산투자회사법령의 경우 자본시장법과 달리 조항의 변화가 많았다. 게다가 기획재정부, 공정거래위원회 등 타 부서와 이해관계가 상충하는 부분이 있어 개별적인 공청회도 필요할 것으로 예상된다. 지금은 국토부와 법을 정리하는 단계이고 전면 개정은 2025년 정도에야 통과가 될 것으로 예측하고 있다.
-최근엔 부동산 경기가 위축되면서 부동산PF 리스크 대응을 위한 자문이 증가하고 있다. 리츠의 경우에도 최근 자문이 늘어나는 추세인가
△임대주택 등 개발사업에서 리츠가 활용되는 경우가 적지 않은데 임대주택은 주택도시보증공사의 보증 등으로 리스크 헷지를 하는 경우가 많아 리츠 사업장이 부실PF에 노출되는 경우는 거의 없다. 반면 최근 미국이나 유럽 내 오피스의 가격이 급격히 하락하고 있어 내년에는 해외 자산에 투자한 국내 리츠의 손실이 현실화 됨에 따라 관련 자문이 늘어날 것으로 예상된다.
-해외 자산 투자가 국내 자산 투자 보다 더 불안정한 상황이라고 볼 수 있을까
△해외의 경우 코로나19 이후 오피스를 중심으로 공실이 늘어나고 있는 추세다. 우리나라의 경우 사회적 거리두기가 해제된 이후 사무실로 다시 출근하는 기업이 많아졌기만 외국은 이와 다른 양상을 보이면서 오피스 가격이 하락하고 있다. 이 때문에 최근 부동산펀드(REF)의 부실화 우려가 높아지고 있다.
반면 국내의 경우 내년부터 매도자와 매수자 간 기대 가격의 격차가 좁혀지면서 기관 투자자나 글로벌 투자자 등이 적극적으로 국내 상업용 부동산 투자에 나설 것으로 예상된다.
(사진=법무법인 지평)
-약 17년간 변호사로 활동하면서 기억에 남는 사건이 있다면
△천안에 위치한 일반산업단지에서 리츠가 이랜드물류센터를 개발하는 사업을 자문했던 건이 기억에 남는다. 그 당시 산업단지관리기본계획에 입주가능업종에 임대업이 들어가 있지 않아 임대사업목적으로 리츠가 입주계약을 체결하는 것이 불가능하다는 난관에 봉착했으나, 리츠 AMC와 함께 담당 공무원을 적극적으로 설득해 산업단지관리기본계획 변경에 성공했다. 이후 입주계약체결, 토지 소유권이전 및 물류센터 준공을 완료한 적이 있다. 이것이 최초 선례가 돼 그 이후 임대업을 목적으로 산업단지 내 토지를 취득하는 리츠가 늘어나게 됐다. 고객에게 법적 판단만이 아니라 고객이 추진하는 사업의 성공에 실질적인 도움을 줬다는 점에서 의의가 있었다고 생각한다.
-중장기 대규모 프로젝트를 많이 담당해왔는데, 비결이 있나
△그동안의 경험치와 법과 사안에 대한 이해도 덕분인 것 같다. 예를들어 지방자치단체나 정부기관에서는 특정 문구를 일반인과 조금 다르게 해석하는 경우가 종종 있다. 그런데 그런 해석은 사실 법 규정에 나와있는 것도 아니고 그러한 국가기관이나 지자체의 태도 역시 2~3년 마다 바뀌기도 한다. 이런 트렌드와 해석을 빠르게 인지하고 고객에게 빠르게 답변을 해주는 편이라 고객들이 안심하는 것 같다.
-올해 지평에서 중점적으로 추진하고 있는 일이나, 계획 또는 목표가 있다면
△2023년도에 한국자산관리공사가 총 5000억원을 투입하는 ‘PF사업장 정상화 지원펀드’ 사업에서 위탁운용사로 선정된 5곳 중 2곳을 지평이 자문을 했다. 내년에는 실제 개별사업장의 정상화 업무를 위한 자문 수요가 많을 것으로 예상되는 만큼, 이를 중점으로 지평의 전문 인력을 투입할 예정이다.
박예진 기자 lucky@etomato.com