[IB토마토 김태호 기자] “이지스밸류플러스리츠의 핵심자산인 태평로빌딩은 오피스 리츠 투자에서 가장 중요하게 고려되는 입지·물리적 규모·임차인 측면 모두에서 우수한 평가를 받고 있습니다. 또한 오피스 투자는 코로나19 속에서도 호텔·리테일 대비 영향을 상대적으로 적게 받은 안정적인 섹터이기도 합니다.”
5일 서울 여의도 콘래드호텔에서 개최된 이지스밸류플러스리츠 유가증권시장 상장 기자간담회에서 정석우 이지스자산운용 국내투자부문 대표는 투자 메리트를 이처럼 밝혔다.
5일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 이지스밸류플러스리츠 기자간담회에서 정석우 이지스자산운용 국내투자부문 대표가 발표하고 있다. 사진/김태호 기자
이지스밸류플러스리츠는 국내 최대 부동산 자산운용사 이지스자산운용이 선보이는 첫 상장 리츠다. 이지스밸류플러스리츠는 금번 공모로 조달한 1185억원을 활용해 이지스97호의 수익증권 99%를 1132억원에 매입하고, 이후 이 펀드에서 나오는 임대수익을 주주에게 배당하게 된다. 일명 ‘재간접 리츠’다.
이지스97호펀드는 서울시 시청역 인근에 위치한 태평로빌딩을 소유하고 있다. 이지스자산운용에 따르면, 태평로빌딩은 시청역 도보 1분 거리에 있어 서울 중심업무지구(CBD) 중에서도 핵심 권역에 속해있다는 평가를 받는다.
더불어 회사 측은 인근 지역에 노후화된 소형 빌딩이 혼재하고 있어, 태평로빌딩과 같은 프라임 급(연면적 1만평 이상)은 프리미엄을 받고 있다는 설명도 덧붙인다. 태평로빌딩의 연면적은 4만2㎡(1만2101평)이다.
임차인도 우량하다고 강조한다. 현재 태평로빌딩에는 19개사가 입주해있으며, 주요 임차인으로는 삼성전자, 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행(ICBC), 보람상조 등이 있다. 최대 임차인은 전체 점유율의 17.7%를 차지하는 CJ대한통운이다.
태평로빌딩의 전체 공실률은 5.6%이며, 가중평균잔여임대기간(WALE)은 2.3년이다. 때문에 일각에서는 임대기간이 짧다는 점, 입주자가 분산돼 있다는 점을 불안요소로 지적하지만, 이지스 측은 이를 ‘기우’라고 설명한다.
정석우 대표는 “시청 일대는 대기업·금융사 등의 임대 수요가 풍부한 지역이므로, 다수 임차인으로 구성돼 있다는 점이 임대차만기를 분산시켜 오히려 공실리스크를 완화한다”라고 말했다.
이지스밸류플러스리츠의 예상 목표수익률은 연 환산으로 6%가 넘을 예정이다. 약 5년 투자 기준 6.2%, 10년 투자 기준 6.45%이다. 이지스자산운용에 따르면, 최근 5년간의 주식 배당수익률(코스피), 채권(AA-5년물), 퇴직연금, 은행예금의 수익률은 1.63~2.43%를 기록했다.
금번 공모청약은 기관투자자와 개인투자자에게 5:5의 비율로 배정된다. 양 투자자 모두 6월16~17일까지 청약에 참여할 수 있다. 이 중 개인투자자는 조세특례제한법에 따라 3년 이내에 지급받는 배당소득에 대해 5000만원 한도 내에서 9%의 세율로 분리과세 적용을 받는다. 절세효과를 누릴 수 있다는 설명이다.
상장 주관 업무를 맡은 신원정 삼성증권 기업금융(IB)부문 전무는 “코로나19로 인한 변동성 장세에서 안정성과 수익성을 동시에 추구하는 상품들이 많지 않다”면서 “지난해부터 유행한 해외 대체상품도 코로나 확산으로 인해 내년 상반기까지 거의 없을 것으로 전망되는 상황이라 리츠가 주요한 역할을 해 줄 것”이라고 말했다.
정석우 대표는 “리츠 규모가 어느정도 커질 때 까지는 서울 핵심지역의 우량한 오피스 중심으로 투자를 지속할 예정”이라면서 “추후 시장환경을 보고 물류센터나 데이터센터 등에 투자하는 것도 고려하고 있다”라고 말했다.
한편, 이지스밸류플러스리츠는 지난해 말에 상장을 한 차례 철회한 바 있다. 자본시장법 시행령 해석 이슈가 있었기 때문이다. 당시 자본시장법은 재간접 공모리츠가 투자대상인 사모펀드의 지분을 10% 이상 취득할 경우, 이들 주주 수를 합치도록 규정할 수도 있었다. 경우에 따라 사모펀드의 공모화가 요구됐던 셈이다. 그러나 해당 시행령은 올해 3월 완화됐다.
김태호 기자 oldcokewaver@etomato.com