[IB토마토 허준식 기자] 자이에스앤디는 종합 부동산서비스업체다.
전신은 2000년 4월 설립된 이지빌이다. 이지빌은 당시 국내 최초로 홈네트워크 시스템을 선보였었다. 이지빌은 2005년 GS그룹사로 편입됐으며 2016년 6월 그룹 내 중복된 고객만족(CS)회사 통합 및 경영효율성 제고를 위해 자이서비스를 흡수합병했고 2018년 사명을 자이에스앤디로 변경했다.
자이에스앤디는 건물자산운영관리(PM:Property Management), 스마트홈 시스템과 정보통신 공사, CS, 주택건설 등의 사업을 영위하고 있다.
자료/자이에스앤디
2019년 상반기 매출 구성은 정보통신 38.7%, PM 35.9%, CS 20.4%, 주택 5.0% 등이며 내수 100%다. 또한 GS기업집단에 속해있는 특성상 작년 말 기준 계열사 매출이 전사 매출의 47%를 차지하고 있다.
자이에스앤디의 CS사업 비중은 2016년 10.6%에서 올해 상반기 20.4%로 확대 중인 반면 정보통신사업 비중은 2016년 51.7%에서 올해 상반기 38.7%로 축소되고 있다.
한편 PM사업 비중은 2016년 37.7%에서 올해 상반기 35.9%를 기록하며 유사한 흐름을 보이고 있다.
자이에스앤디의 PM사업은 자산가치를 상승시키기 위한 종합 부동산 관리운영 사업으로 시설 관리, 미화, 보안, 주차관리는 물론 임대관리, 임대형 민간투자사업을 포함하고 있다.
CS사업은 GS건설이 분양한 건물의 입주관리, 하자보수 등 시설물 관리, 시스템 에어컨, 냉장고, 공기청정기 등 빌트인 가전 공급을 포함한다.
자이에스앤디 스마트홈과 정보통신 사업의 주 거래선은 최대주주인 GS건설을 비롯해 주요 건설사, 중소건설사, 주택공사 등이다.
부동산서비스 시장과 스마트홈 시장 전망은 밝은 편이다. 자이에스앤디는 2014년 21조2000억원 수준에 머물렀던 국내 부동산 서비스 시장이 2020년 33조원 규모로 성장할 것으로 전망했다.
또한 한국스마트홈산업협회는 2017년 14조9000억원을 기록한 국내 스마트홈 시장이 연평균 9.4% 성장해 2025년엔 30조7000억원 규모로 확대될 것으로 예상하고 있다.
유통 가능 물량 26.7% 공모자금은 토지매입에 투자
자이에스앤디의 공모 후 주주 구성은 최대주주인 GS건설 61.2%, GS네오텍 5.6%, 우리사주조합 6.6%, 건영 0.4%, 공모주주 26.3% 등이며 유통 가능 물량은 공모주주 26.3%를 포함 한 26.7%다.
최대주주인
GS건설(006360)은 인프라, 건축, 주택신축판매, 플랜트, 전력 및 해외종합건설업 등을 영위 하고 있다. 부동산114에 따르면 GS건설은 2018년 아파트브랜드 종합 순위에서 1위를 차지했다.
자이에스앤디는 올해 2월26일 최대주주인 GS건설을 대상으로 주당 7284원(액면가1000원) 에 686만주 유상증자를 실시했다.
한편 전문경영인인 김환열 자이에스앤디 대표는 63년생으로 1989년부터 2017년까지 GS건 설에서 근무했고 2018년부터 자이에스앤디 대표를 맡고 있다.
자이에스앤디 상장 대표주관사인 한국투자증권은 총액인수방식으로 880만주에 대한 공모를 진행 중이며 모집총액은 369억원(공모가 확정 시 최종 결정)이다. 100% 신주모집이며 기관 투자자에 60%, 우리사주조합에 20%, 일반청약자에 20%가 배정된다. 주관사인 한국투자증권의 인수수수료는 4억8000만원으로 예상되고 있다.
이번 공모로 조달된 자금은 임대사업 프로젝트 토지매입(178억원), 분양사업 프로젝트 토지매입(178억원) 등에 소요될 예정이다.
수요예측은 10월21~22일, 청약은 10월28~29일이며 11월 초 코스피 시장에 상장할 예정이다.
OP마진 정체 vs. 차입금의존도 낮고 매출 고성장
자이에스앤디의 올해 상반기 말 현재 자본총계는 939억4300만원이며 이익잉여금은 318억4200만원이다.
매출액영업이익률은 2016년 5.78%, 2017년 7.54%, 2018년 6.82%, 2019년 상반기 5.82%를 기록 중이다. 상반기 마진 둔화는 CS사업부문에서 GS건설과 공동개발한 차세대 환기형 공기청정시스템 '시스클라인' 신규 런칭과 관련한 광고선전비가 증가한 탓이다.
자료/자이에스앤디
부채비율은 2016년 218%, 2017년 227%, 2018년 260%로 악화됐지만 올해 상반기 126%로 안정되면서 업종 평균인 287%보다 낮다. 또한 올해 상반기말 기준 차입금은 2억7800만원으로 차입금의존도는 0.13%에 불과하다.
활동성 지표인 재고자산회전율은 2016년 140회, 2017년 196회, 2018년 286회, 올해 상 반기 373회로 개선되고 있으며 매출채권 회전율은 2016년 3.37회에서 올해 상반기 7.16회로 높아지고 있다.
영업활동현금흐름은 2016년 44억2800만원, 2017년 143억2800만원, 2018년 329억600만원을 기록했으며 올해 상반기 14억2500만원으로 양(+)의 흐름을 유지하고 있다. 이는 매출채권과 선급금이 각각 118억원, 53억원 증가한 때문이다.
매출액증가율은 2017년 53.3%, 2018년 49.4%, 2019년 상반기 39.7%로 높은 성장세를 기록 중인 반면 영업이익증가율은 2017년 99.8%, 2018년 35.1%, 올해 상반기 10.85%로 둔화되고 있다.
PER 10배 중반 …주당평가가액 6100원
한국투자증권 기업금융1부는 2018년 10월부터 올해 8월까지 자이에스앤디 실사를 진행했다. 가치산정에는 2018년 연간실적에 기반한 PER과 올해 상반기 실적을 연환산화한 실적 기준 PER을 각각 적용했다.
자이에스앤디의 작년 순이익 107억원으로 산출된 평가 시가총액은 1632억원, 올해 순이익 115억원으로 계산된 평가 시가총액은 1652억원이며 최종 평가 시가총액은 1642억원, 주당 평가가액 은 6132원이다.
자이에스앤디 공모밴드는 평가액을 15~30% 할인한 4200~5200원이다.
허준식 기자 oasis@etomato.com