생숙 792실→오피스텔 840실…4년 만에 자금 조달PF 1263억 차환…대우건설 자기자본 4% 규모 보증시행사 자본잠식 504억…계속기업 불확실성 제기
[IB토마토 김소윤 기자] 경상남도 진주혁신도시 생활숙박시설(생숙) 사업장('진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티')이 대우건설의 빚보증에 힘입어 오피스텔로 방향을 틀어 자금을 끌어왔다. 지방 부동산 경기가 꺾이며 분양을 중단한 지 약 4년 만이다. 자금 조달로 오피스텔 분양 재개에 나설 이 단지의 성패에 따라
대우건설(047040)이 떠안은 부담 크기도 달라질 전망이다.
1425억 단기 조달…상환 열쇠는 대우건설 신용
4일 IB(투자은행) 업계에 따르면 대우건설이 시공을 맡은 '진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티' 사업장은 지난달 30일 1425억원을 새로 조달한 것으로 나타났다. 한국투자증권이 세운특수목적회사(SPC)를 통해 단기 증권(유동화기업어음·ABCP)을 팔아 돈을 모았다. 만기는 6개월 뒤인 내년 4월 30일이며 만기가 돌아온 기존 PF 대출(1263억원)을 갚았다.
이번 증권 상환 능력은 대우건설에 달려있다. 현재 시행사 신용만으로는 채무불이행 위험이 있기 때문이다. 해당 위험은 대우건설의 자금보충과 채무인수 약정으로 통제될 계획이다. 유동화회사 상환 자금이 부족하면 대우건설이 대여 방식으로 채워 넣고, 자금보충 의무를 이행하지 않으면 차주의 채무를 중첩적으로 인수하는 구조다. 즉, 대우건설이 빚을 직접 함께 떠안는 방식을 말한다.
한편, 시행사 이노밸류 재무 상태는 한계에 가까운 것으로 보인다. 이노밸류는 지난해 121억원의 순손실을 내며 2년 연속 100억원대 적자를 기록했다. 쌓인 결손금은 507억원에 달하고, 자본잠식 규모는 504억원이다.
감사보고서에는 지방 부동산 경기 악화에 따른 분양시장 위축으로 계속기업으로서의 존속 능력에 유의적인 의문이 있다는 내용도 담았다. 회사의 존속 여부가 자금 조달 계획의 성패와 궁극적으로 분양 성공에 달린 것으로 보인다.
분양 부진 대비한 대우건설…할인분양 요청권 확보
'진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티'는 경남 진주시 충무공동 292번지 일원 2만865㎡ 부지에 지하 4층~지상 39층, 4개동 규모로 들어선다. 당초 생숙 792실로 계획됐다.
이노밸류의 지난해 감사보고서에 따르면 지난 2024년 8월 진주시에 생숙을 오피스텔로 바꾸는 건축용도 변경심의를 접수했다. 시공사인 대우건설에 따르면 생숙 792실에서 오피스텔 840실(공사비 3441억원)로 용도 변경을 완료하고 인허가만 기다리고 있다.
대우건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "당시 생활숙박시설보다 오피스텔이 시장 경쟁력이 있다고 판단한 것으로 안다"라며 "용도변경은 완료됐다"라고 말했다.
그는 이어 “구체적인 완료 시점에 대해서는 인허가는 통상 시행사가 책임지는 부분”이라고 덧붙였다.
용도 변경 추진에 따라 지난 6월로 예정된 입주 일정 또한 연기됐다. 착공부터 준공까지 3년 이상 걸리는 만큼 입주 시점은 상당기간 늦춰질 것으로 보인다.
향후 단지 분양 성적이 대우건설에 미치는 영향은 적지 않다. 공사비 조건을 보면 분양 성패 중요성은 더 두드러진다. 공사비가 도급액(3441억원)을 넘고, 초과분이 57억원을 웃돌면, 대우건설은 대출 원리금이 모두 상환된 뒤에야 해당 금액을 회수할 수 있다. 분양이 부진해 사업비가 불어나면 대우건설 또한 초과 공사비 회수를 장담하기 어렵다. 분양 부진 부담이 대우건설로 넘어온 것이다.
대우건설 역시 분양 부진 대비 장치를 마련했다. 이노밸류 감사보고서에 따르면 도급계약에는 분양률 저조 등 특정 사유가 생기면 시행사에 할인분양을 요청할 수 있다는 조건이 담겼다. 분양 속도를 끌어올려 공사비와 대출 상환 재원을 확보하려는 취지로 풀이된다. 시행사 몫 사업 이익을 깎는 할인 분양 특성상 분양 부진할수록 시행사 부담은 더 커질 수 있다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com