공공 주택공급과 함께 민간 부동산 사업장 지원 투트랙 전략부동산 위험 익스포저 전체의 44% 차지해 정책 수혜 기대공사 더딘 지방 사업장 공사 재개 기대
[IB토마토 최윤석 기자] 국토교통부가 공공주도 주택공급 사업과 함께 기존 부동산 개발 사업장에 대한 금융 지원의 골자로 한 '주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표했다. 이로 인해 가장 큰 안도의 한숨을 쉴 증권사는 한국투자증권으로 전망된다. 증권사 중 가장 높은 자기자본 대비 위험 익스포저 비율과 지방 사업장 매입확약으로 골머리를 앓아 왔기 때문이다.
금융 지원 담긴 정부안 부동산PF 지원안 담겨
원희룡 국토교통부 장관이 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 설명하고 있다 (사진=연합뉴스)
26일 국토교통부는 정부서울청사에서 제6차 부동산 관계장관회의를 개최해 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표했다. 이번 정부 발표안에선 최근 이어진 부동산 시장 공급 여건 악화에 따른 주택공급 해결 방안이 주요 안건으로 채택됐다. 세부 내용으론 크게 공공 부문에선 주택 공급 정상화 방안이, 민간 부문에선 주택 건설 사업장 자금 조달 지원책 관련 내용이 담겼다.
주택공급 활성화 방안 자료에 따르면 정부는 3기 신도시 등지에서 3만호 이상의 공급에 나서고 미매각 용지와 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환해 추진한다. 이어 신규 공공택지 물량 확대와 수요가 높은 지역을 중심으로 후보지 발굴에도 나선다. 이를 통해 정부는 총 12만호 수준의 물량을 추가 확보할 것으로 기대했다.
특히 이번 발표안에선 공공 주도뿐만 아니라 기존 민간에서 진행되던 부동산 개발 사업에 대한 지원책이 담겨 시장의 이목이 집중됐다. 앞서 지난해부터 이어진 고금리 상황과 자금 경색으로 인해 시장에선 금융권 부동산 PF 부실에 대한 우려가 나왔다. 이번 조치는 이에 대한 대응 차원으로 풀이된다.
정부가 발표한 부동산 시장 민간 부문 지원안에선 부동산 개발 사업장에 대한 자금 조달 지원책이 담겼다. 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사와 같은 공적 보증기관의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 규모를 기존 15조원에서 25조원으로 확대한다. HUG 보증여력에 대한 정부 출자와 같은 자본보강도 병행된다.
대출한도 확대도 이뤄진다. 유동화증권을 포함한 PF 대출에서 보증의 대출한도를 기존 전체사업지의 50%에서 70%까지 확대된다. 심사기준도 완화돼 PF보증 심사기준인 시공사 도급순위는 기준에서 제외되고 신용등급별 점수도 상향된다. 자기자본 선투입 요건도 현 토지비의 10%에서 시공순위 100위 이내에선 5%로 인하된다.
한국투자증권, 정부 방안 최대 수혜자로 평가
한국투자증권 본사 (사진=연합뉴스)
이번 정부 규제 철폐안 발표로 가장 큰 안도의 한숨을 쉴 증권사는 한국투자증권으로 전망된다. 앞서 한국투자증권은 IB부문 강화와 함께 부동산 익스포저를 비롯한 위험 자산군의 증가가 이어져 왔으나 매입확약을 진행한 지방 사업장의 공사 지연이 있었기 때문이다.
한국신용평가에 따르면 한국투자증권의 올해 6월 말 기준 위험익스포저 규모는 약 24조4277억원에 자기자본 대비 위험익스포저 비율은 301.5%를 기록해 증권사 중 가장 높은 수치를 기록했다. 이중 기업대출과 우발부채 잔액 약 9조8000억원 중 부동산 익스포저는 4조3000억원에 달해 약 44%를 차지하고 있는 것으로 나타났다.
특히 부동산 익스포저 중 매입확약에서 지방 사업장에 대한 매입확약이 상당수를 차지하고 있는 것은 부담으로 이어졌다. 한국거래소 전자공시에 따르면 한국투자증권이 2분기 기준 사모사채 인수확약과 대출채권 매입확약을 비롯한 지급보증 규모는 총 5조8036억원으로 전년 동기 5조1716억원 대비 10.9% 증가한 것으로 나타났다. 이중 돌아오는 2024년 상반기까지 만기가 돌아오는 건은 총 189건, 2조3378억원 규모로 이 중 부동산 PF 지급보증은 149건에 1조2924억원 규모다.
사업 지역별로 살펴보면 내년 상반기 만기가 돌아오는 지급보증 건 중 서울 지역 사업 건은 총 10건 757억원 규모로 전체의 5.8%에 불과했고 수도권을 제외한 지방은 총 79건, 8487억원에 달해 전체 65.6%를 차지했다.
삽도 뜨지 못한 공사 현장...시작할 수 있을까
한국투자증권이 지급보증 계약을 체결한 부동산 사업자 중 가장 많은 비중을 차지하는 곳은 충남 천안 지역으로 2024년 상반기 만기 건 중 천안 지역 사업장 지급보증 규모는 총 14건, 2270억원 규모다.
천안 지역 매입확약 중 가장 큰 규모를 차지하고 있는 사업장은 '비욘드부대제일차'와 '비욘드부대제이차' 건으로한국투자증권은 비욘드부대제일차에 930억원, 비욘드부대제이차에 750억원 매입확약을 체결했다.
천안 서북구 비욘드부대제일차 사업지와 비욘드부대제이차 사업지 (사진=IB토마토)
해당 사업의 만기는 모두 오는 2024년 4월29일로 시공은 모두
HDC현대산업개발(294870)이 맡았다. 하지만 현장에선 정부의 눈치를 보는 시공사 때문에 공사가 전혀 진척되지 못했다는 우려 섞인 목소리가 나왔었다.
인근의 한 부동산 중개업자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 "시의 허가 같은 행정적인 준비는 마쳤지만 일전 HDC현대가 광주에서 그 사고를 낸 이후 공사가 전면 보류된 것으로 안다"라며 "아직 광주 사고 건도 해결이 안 돼서 그런지 삽도 못 뜬 것으로 안다"라고 말했다.
실제 지난 7월 <IB토마토>가 비욘드부대제일차와 비욘드부대제이차 사업장을 취재했을 당시 현장은 기본적인 지반 공사조차 이뤄지지 않고 있었다. 해당 사업장 부지인 한국기술교육대학교 2캠퍼스 인근인 사업장 근처에는 수풀만이 우거져 있었고 간간이 옥수수가 자라는 텃밭이 있을 뿐 그 어떤 공사의 흔적도 보이지 않았다.
하지만 이번 정부 주택공급 계획으로 해당 부지에 진행 중인 주택 공급 사업 또한 다시금 탄력을 받을 수 있을 것이라는 기대가 나온다. 다만 한국투자증권은 다소 조심스러운 입장이다.
한국투자증권 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "현재 정부의 발표에 대해서 각 부서가 사업의 영향에 대해서 검토 중으로 아직 명확한 입장이나 전망을 밝히기는 힘들다"라며 "다만 언제나 그렇듯이 지방 사업장을 비롯한 투자지의 현황을 수시로 모니터링하면서 리스크 관리에 만전을 다할 것"이라고 밝혔다.
최윤석 기자 cys55@etomato.com