김지운 하나금융투자 구조화금융실장, 부동산 PF 유동화 시장 조망"자산유동화증권 시장, 연평균 10% 성장…규제완화, 투심 북돋을 것"ELS마진콜 사태 반면 교사…"유동성 관리·만기 분산 장치 등 마련해야"
[IB토마토 백아란 기자] 코로나19 변이와 금리 상승 기조에도 부동산 금융을 중심으로 자산유동화증권 시장 성장세가 지속될 것이라는 전망이 제기됐다. 증권사와 시공사 신용보강을 바탕으로 주거용·비주거용 부동산을 포함한 유동화 금융시장이 활성화할 것이라는 진단이다.
(표=하나금융투자)
김지운 하나금융투자 구조화금융2실 실장은 23일 IB토마토가 ‘긴축의 시대로…낯선 생태계에 대비하라’를 주제로 개최한 2022년 크레딧 포럼에서 “자산유동화시장은 향후 2~3년 간 풍부한 유동성을 바탕으로 다양한 형태의 투자가 이뤄질 전망”이라며 “특히 시공사와 증권사의 참여로 일정 수준의 시장 규모가 유지될 수 있을 것”이라고 내다봤다.
코로나19발 불확실성과 금리 상승 기조, 정책당국의 유동성 회수 우려 속에도 PF론 유동화 시장 참여가 이어질 것이라는 평가다. 자산유동화증권 시장 성장세도 꾸준한 실정이다. 지난해 자산유동화증권 발행금액은 265조원으로 연평균 10% 성장률을 기록하고 있다. 이 가운데 CDO(정기예금 유동화)는 56.7%로 나타났으며 PF론 기초 유동화 증권 비중은 18.6% 수준으로 집계됐다.
작년 PF 유동화증권 발행 실적은 49조2000억원으로 전년 대비 77% 증가했다. 신용보강 주체별 PF론 유동화 발행 비중을 보면 증권사 신용보강이 56.7%로 PF론 유동화 시장 성장을 견인하고 있으며 시공사 신용보강은 15조1000만원으로 30.7%, 기타 지자체·공공기관, 일반기업 등의 신용연계구조는 12.6%로 뒤를 이었다.
김 실장은 “하나금융투자를 비롯해 자기자본 규모 3조원 이상 종합금융투자회사를 중심으로 신용보강을 통한 유동화증권 발행이 증가했고, 특히 증권사가 건당 100억원 이하 PF 유동화 비중 또한 늘었다”라고 설명했다.
그는 “통상 증권사들은 자기자본투자(PI)나 특수목적법인(SPC)을 통해 신용보강 구조의 유동화증권 발행 시장에 참여한다”면서 “일부 증권사의 경우 상대적으로 소액 부동산 개발 사업 초기에 참여하는 등 개발 사업을 주도하고 있다”라고 부연했다.
김지운 하나금융투자 구조화금융실장이 올해 구조화 시장에 대해 전망하고 있다. (사진=IB토마토)
다만 기초자산과 유동화 구조 등은 PF 유동화 시장의 리스크 요인이다. 인허가부터 준공, 분양성 등 사업추진 과정에 따른 부동산개발사업 자체 불확실성이 있는데다 차환·금리 인상, 신용공여 의무 미이행에 따른 유동화 구조상 리스크도 배제할 수 없어서다.
실제 광주 화정 아이파크 신축공사 붕괴사고의 경우 HDC현대산업개발의 신용보강을 토대로 PF 개발 사업을 진행했는데 해당 사고로 신규 수주확보능력뿐만 아니라 신용도에 연계된 유동화증권(ABCP, ABSTB)의 차환과 상환 여부에 대한 우려가 높아지기도 했다.
김 실장은 해외지수 급락으로 발생했던 증권업계 ELS 마진콜(추가 증거금 요구)을 예로 들며 “시장 불확실성 속에 여전채가 소화되지 않기도 했는데 (유동화 구조상 리스크는) 발생 가능성이 높지 않지만, 한번 발생하면 큰 위험으로 이어질 수 있기 때문에 지속적으로 유동성 관리와 만기분산 등의 장치를 마련해야 한다”라고 강조했다.
올해 시장에 대해선 “금리 상승과 정책당국의 긴축 기조는 PF유동화에 불리한 요인이나 증권사·시공사들은 우량 PF개발 건들에 대해 선별적으로 신용공여를 제공하며 PF유동화증권 발행 규모 또한 일정 수준을 유지할 것”이라고 전망했다.
그는 특히 “글로벌 경제의 긴축 트렌드 아래 PF유동화 단기사채의 금리는 점진적 상승이 예상되고, 기초 대출채권의 금리 또한 상향할 것”이라며 “부동산 시장은 새로운 정권 출범으로 인한 재개발·재건축 규제 완화와 주택담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 완화가 수도권 내 신규 공급과 투자 심리를 북돋을 수 있는 유인책”이라고 꼽았다.
이어 “지난 한해 지방 주거부동산 공급 과잉 이슈로 코로나 종식 후 상업용부동산 등 비주거 부동산에 대한 개발 활동이 점진적으로 성장할 수 있다”면서 “(새 정부의) 재건축단지 용적률 완화와 재건축초과이익 환수제 완화, 공동주택 정밀안전진단 면제 공약도 재건축 사업의 활성화에 일조할 것”으로 말했다.
백아란 기자 alive0203@etomato.com