[IB토마토 윤준영 기자] 신한리츠운용이 부동산 부자로 불리는
서부T&D(006730)와 준비하는 공모형 리츠상품이 속도를 내며 순조롭게 진행되고 있다. 서부티엔디가 그동안 우여곡절을 뒤로하고 재무구조 개선을 위한 성공적인 자산유동화를 이룰 수 있을지 관심이 쏠린다.
22일 부동산운용업계에 따르면 신한리츠운용은 올해 9월 서부티엔디 보유자산을 기초로 둔 리츠 상장을 준비하고 있다. 당초 상반기로 예정됐다가 코로나19 여파를 감안해 일정을 미룬 것으로 파악된다.
용산 드래곤시티 객실매출 현황. 출처/이베스트투자증권
해당 리츠는 용산 드래곤시티호텔 한 동과 인천 소재 쇼핑몰 스퀘어원을 기초 자산으로 담을 계획이다. 이를 위해 지난 16일 서부티엔디는 신한서부티엔디리츠에 인천 스퀘어원을 양도하는 계약을 맺었다. 거래대금은 현금매도 약 2398억원, 현물출자 1248억원 규모로 구성됐다.
서부티엔디가 홈플러스 매장을 제외한 나머지 부분을 모두 책임임차(마스터리스)하고 장기 임대차계약을 맺어 안정성을 높였다. 해당 물건은 복합쇼핑몰로 1동의 지하는 모두 홈플러스의 기존 임대차계약을 유지하고 나머지 부분은 서부티엔디를 주체로 계약을 맺는다.
홈플러스는 20년, 그 외의 부분은 2025년까지 임대차계약을 맺는다. 임대료는 연간 약 173억원이며 매년 물가상승률 수준인 1.5% 상승할 것으로 추산된다.
부동산업계 관계자는 “인천 스퀘어원은 7년 동안 안정적으로 임대료를 받으며 운영해오고 있었고 용산 호텔의 경우 철도 정비창 개발 등 호재가 있어 앞으로 자산가치 상승이 예상된다”라고 말했다.
용산 주변 재개발로 자산가치가 오를 수 있다는 점 역시 호재로 꼽힌다.
최근 국토교통부와 서울시는 코레일 등이 소유한 용산 정비창 부지에 공공·민간주택 8000호와 국제 업무·상업 시설 등을 복합 개발하기로 했다. 이 때문에 인근 재개발 구역과 아파트 단지에 매수 문의가 급증하고 있는 상태다.
부동산운용업계 관계자는 “용산 드래곤시티호텔의 실적 악화 등은 이미 자산가격에 반영이 되어 있을 것”이라며 “하반기 코로나19 여파가 호전되고 용산 재개발 부지 등이 가시화되면 자산가치 상승으로 차익실현 가능성이 커질 것”이라고 내다봤다.
그러나 최근 쇼핑몰 등 리테일의 투자가치가 떨어지고 있는 점은 우려 요인으로 꼽힌다. 코로나19로 쇼핑몰과 호텔 등이 매출에 직접적인 영향을 받고 있기 때문이다. 실제로 인천 스퀘어원과 용산 드래곤시티호텔의 재무상황은 좋지 않은 모양새다.
지난해 말 스퀘어원 영업이익은 약 192억원으로 2018년보다 2.19% 줄었고, 드래곤시티호텔 역시 아직 적자 상태다. 2017년 270억원, 2018년 186억원, 2019년 32억원으로 꾸준히 영업손실을 냈다. 올해 1분기는 코로나19 여파로 약 32억원의 영업손실을 봤다.
김세련 이베스트투자증권 연구원은 “용산 드래곤시티호텔은 중국인 투숙객 및 대형 콘퍼런스 대관이 많기 때문에 올해 상반기까지는 코로나19 여파로 객실 가동률이 30~40% 수준에 그칠 것”이라고 내다봤다.
인천 스퀘어원 전경. 출처/서부티엔디 홈페이지
윤준영 기자 junyoung@etomato.com