코람코자산신탁·GS리테일, 개발사업 시행자로 낙점'광주 상무 퍼스티넘 스위첸'으로 개발 진행공동주택 분양률 50% 이하…상업시설 분양 성과 '핵심'
[IB토마토 권성중 기자] 코람코자산신탁과
GS리테일(007070)이 이마트 상무점 개발사업을 시행 중인 가운데 투자금 회수를 위한 마지막 관문으로 ‘완판’ 만이 남았다. 분양 마무리 이후 프로젝트금융투자회사(PFV)를 청산한다면 투자금 대비 1.5배 이상의 이익이 기대된다. 다만, 지방 분양시장의 냉각된 분위기 탓에 계약 완료에 시일이 걸리고 있다.
KCC건설이 시공하는 '광주 상무 퍼스티넘 스위첸' 조감도.(사진=KCC건설)
브릿지론 1480억원 조달 완료…2026년 2월 만기
28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이 사업의 시행을 맡은 PFV인 코크렙상무는 최근
현대해상(001450)화재보험 등 대주단과 1480억원 규모 브릿지론 대출 약정을 체결했다.
해당 브릿지론은 △트렌치A-1 320억원 △트렌치A-2 680억원 △트렌치B 480억원으로 구성돼 있다. 이달부터 내년 1월27일까지 약 2개월간 실행되고, 이후 오는 2026년 2월26일까지 1개월씩 연장되는 구조다.
코크렙상무는 현대해상화재보험과 흥국생명보험, 하나은행으로부터 연 4.3%의 이자율로 817억원을, 애큐온캐피탈과 키움캐피탈로부터 연 6.1%로 230억원 등 총 1047억원의 프로젝트파이낸싱(PF)을 조달한 바 있다. 해당 대출들의 만기가 오는 1월25일에 도래함에 따라 약 4000억원을 증액해 차환을 진행한 것이다.
대한지방행정공제회(이하 공제회)는 광주광역시 서구 치평동 1208-5번지 일원 부지 개발을 위해 지난 2019년 코람코자산신탁·GS리테일 컨소시엄을 사업자로 선정했다. 공제회는 지난 2001년부터 이 부지를 이마트 상무점으로 개발해 운영해 왔으나, 이마트의 상무점 철수 계획에 따라 원점에서 개발을 진행하기 위해 사업자를 모집한 바 있다.
이들은 사업 시행을 위해 PFV인 코크렙상무를 설립했다. 지난해 12월 기준 코크렙상무의 지분율은 △대한지방행정공제회 49% △코람코자산신탁 19.5% △GS리테일 19.5% △IBK투자증권 7% △
KCC건설(021320) 5% 등으로 구성돼 있다. 개발사업의 시공을 맡은 KCC건설은 지난 2021년 8월 이 공사를 913억원에 수주했다. 약 3개월 뒤인 오는 2025년 2월 준공 예정이다.
코람코자산신탁 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “프로젝트의 우수한 사업성을 바탕으로 연 4~7% 수준의 우수한 금리로 무난히 리파이낸싱을 완료했다”면서 “내년 2월 준공을 목표로 차질 없이 공사가 진행되고 있다”고 설명했다.
분양만 끝나면 ‘1.5배’ 개발이익…부진한 계약률 ‘숙제’
코람코자산신탁과 GS리테일 컨소시엄은 해당 부지를 ‘광주 상무 퍼스티넘 스위첸’으로 개발하고 있다. 226가구 규모 공동주택과 상업시설로 구성된다.
지난 2021년 착공에 돌입했지만, 일반분양은 올해 7월 진행됐다. 당시 광주광역시 서구가 고분양가 관리지역으로 지정되며 분양가상한제가 적용된 탓에 개발이익 확보를 위한 충분한 분양가를 설정하지 못한 탓이다. 이에 따라 ‘후분양’으로 분양 방식을 선회, 올해 중순 6억~14억6000만원의 분양가로 공급됐다.
다만 올해 7월 진행된 이 단지 청약에서 특별공급 물량을 제외한 217가구 모집에 33건의 청약 만이 접수되면서 대규모 미달을 피하지 못했다. 4개월여가 지난 현재까지 이 단지 계약률은 50%를 채우지 못한 것으로 알려졌다.
코람코자산신탁 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “현재 지방 분양시장의 분위기가 녹록지 않은 탓에 초기 분양률 측면에서는 부진한 부분이 있다”면서도 “현재 ‘완판’을 위한 적극적인 마케팅을 진행하고 있어 준공 이후 빠른 시일에 분양을 마치고 PFV 청산에 도달할 것으로 기대한다”라고 설명했다.
공개된 분양가를 바탕으로 단순 추산한 ‘광주 상무 퍼스티넘 스위첸’ 공동주택 분양수익은 1438억원이다. 토지매입비(430억원), 공사비(913억원) 등을 합한 총사업비는 약 1600억원 수준으로 예상된다. 코람코자산신탁과 GS리테일은 사업 초기 각각 49억원을 투자했다. 이에 상업시설 분양 성과가 개발이익 확보의 열쇠로 작용할 전망이다. 코크렙상무는 지난 7월 공동주택과 함께 73실 규모 상업시설 분양에도 돌입했다.
컨소시엄에 참여한 GS리테일은 이들 상업시설의 운영을 전적으로 맡을 예정이다. 특히 상업시설에서 미분양 물량이 발생한다면 GS리테일이 이를 모두 인수해 보유 유통 브랜드를 활용, 상업시설 운영에 직접 나설 것으로 알려졌다.
코크렙상무 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “공동주택 미분양 물량이 꾸준히 소진되고 있고, GS리테일이 상업시설 미분양 리스크를 해소하는 구조이기 때문에 개발이익 확보에는 무리가 없을 것으로 전망한다”라고 말했다.
권성중 기자 kwon88@etomato.com