[IB토마토 은주성 기자] 이지스자산운용의 1호 상장리츠인 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(
이지스밸류리츠(334890))가 가파른 금리 상승에도 몸집 불리기에 나선다. 지난달 연기했던 트윈트리타워 투자를 올해 안에 매듭지을 계획으로, 자산매입이 완료되면 이지스밸류리츠는 자산규모가 1조원을 넘는 대형 상장리츠로 거듭나게 된다. 향후 이지스밸류리츠는 부동산 시장의 불확실성이 커지는 가운데 프라임급 오피스 투자를 더욱 확대한다는 계획이다.
28일 금융투자업계에 따르면 이지스밸류리츠는 올해 들어 서울 광화문에 있는 트윈트리타워 매입을 추진하고 있다. 이지스사모부동산펀드25호가 보유한 트윈트리타워 수익증권을 매입하는 방식이며 올해 4분기에 자산편입을 완료한다는 계획이다.
이지스밸류리츠는 트윈트리타워 매입을 위해 매입가 5569억원, 부대비용 404억원 등 모두 5973억원을 투자한다는 방침을 세웠다. 담보대출 4028억원(선순위 3528억원, 중순위 500억원)과 임대보증금 101억원, 자기자본 1844억원을 투입한다.
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광화문 트윈트리타워 전경. (사진=이지스자산운용)
자기자본 투자금은 기존 투자자산 수익증권의 담보대출 1800억원, 여주쿠팡물류센터 투자회수금 일부인 39억원을 활용해 조달한다. 이후 YM물류센터 등 이지스밸류리츠 보유자산 매각을 통해 300억원, 주주배정 유상증자를 통해 400억원 등 최소 700억원 이상의 대출금을 상환하고 이자비용 부담을 줄인다는 계획이다.
일각에서는 주가하락, 주주가치 희석 등의 우려로 유상증자 계획이 미뤄지면서 트윈트리타워 매입도 연기되는 것 아니냐는 시선도 나왔다. 하지만 이지스밸류리츠는 자산매입은 계속 진행하고 유상증자는 금융시장 환경 등이 회복되지 않으면 실시하지 않는다는 방침을 세웠다.
이지스밸류리츠는 이지스자산운용에서 출시한 최초의 상장리츠로 2020년 7월 코스피에 입성했다. 9월 말 기준 투자자산은 오피스 2개, 데이터센터 2개, 물류센터 1개 등 모두 5개이며 자산규모는 약 8849억원이다. 기존에는 투자자산이 태평로빌딩 1개 뿐이었지만 이후 이천YM물류센터, 북미DC포트폴리오, 분당IDC, 이수화학 반포사옥 등을 매입하면서 규모를 키웠다.올해 트윈트리타워의 자산편입이 완료되면 이지스밸류리츠의 자산규모는 1조4000억원대로 늘어나게 된다.
국내증시에 입성한 상장리츠는 모두 21개다. 2011년과 2012년, 2016년 각각 1개의 상장리츠가 출시되는데 그쳤지만 이후 2018년 2개, 2019년 2개, 2020년 6개, 2021년 5개, 2022년 3개 등 상장리츠 수가 꾸준히 늘고 있다.
시장 선점을 위해 운용사들이 상장리츠 대형화에 나서면서 조 단위의 리츠들도 늘고 있다. 자산규모가 1조원을 넘는 대형 상장리츠는 롯데리츠, 신한알파리츠, SK리츠, ESR켄달스케워리츠, 제이알글로벌리츠, 코람코에너지플러스리츠 등이다. 이지스밸류리츠도 트윈트리타워 매입이 완료되면 대형리츠 경쟁에 본격적으로 합류하게 되는 것이다.
일반적으로 리츠 자산규모는 투자 매력을 평가하는 기준이 되는 데다 대출 등을 통한 신규자산 취득 및 자금조달 전략에도 도움이 된다. 또 대형 상장리츠로 성장하고 주요지수의 구성종목으로 편입되면 지수를 추종하는 자금이 유입돼 주가에도 긍정적 효과를 기대할 수 있다.
애초 이지스밸류리츠는 핵심권역에 위치한 대형건물 등 안정적인 운영 및 배당 재원을 확보할 수 있는 코어자산 70%, 성장분야나 개발중인 자산 선매입 등 적극적인 투자를 통해 매각차익을 추구하는 알파자산 30%의 비중으로 투자자산 포트폴리오를 운영하려 했다. 실제 투자자산도 태평로빌딩 1개에서 데이터센터, 물류센터 등으로 다양화됐다.
하지만 금리상승, 인플레이션 등으로 불확실성이 커지면서 핵심권역에 위치한 대형건물에 중점적으로 투자를 진행하고 대형오피스 위주로 포트폴리오를 가져가기로 계획을 수정했다. 트윈트리타워 매입이 완료되면 오피스자산 비중은 기존 73.2%에서 89.3%로 커진다. 또 2011년 자산으로 편입한 이천YM물류센터의 조기 매각도 추진하면서 2024년까지 물류센터 투자금을 모두 회수하기로 했다.
최근에는 자리츠를 통해 여주쿠팡물류센터를 자산으로 매입하려 했지만 매도인이 임차인 모집이라는 선행조건을 충족하지 못하면서 매입계획을 철회했다. 이지스밸류리츠가 물류센터 투자 과정에서 까다로운 임차인 모집 조건을 걸면서 불확실성을 제거하기 위한 리스크 관리에 나선 것으로 전해졌다. 물류센터 자산매입이 무산된 만큼 트윈트리타워 매입에 더욱 집중할 것으로 예상된다.
자산운용업계 한 관계자는 "부동산 시장의 불확실성이 커지는 가운데 이지스밸류리츠는 상대적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 대형 오피스 위주로 투자를 추진하려는 것으로 보인다"라며 "금리인상과 투자심리 위축 등으로 시장상황이 어려운 만큼 자산매입이 원활하게 이뤄질지 지켜볼 필요가 있다"라고 말했다.
은주성 기자 eun@etomato.com