28일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 이지스레지던스리츠는 제4기(2021년 7~12월)에 92억원의 매출액을 올렸다. 이는 제3기(2021년 1~6월) 대비 207.2% 성장한 수준이다. 이지스레지던스리츠는 6개월마다 결산을 시행하고 있어 제3기와 제4기의 매출액을 합친 121억원이 지난 한 해동안 벌어들인 실질적인 매출액이다. 

이지스자산운용이 리츠AMC(자산관리회사)로 나선 이지스레지던스리츠는 제2기(2020년 7~12월)부터 본격적으로 매출이 실현됐다. 당시 제2기 매출액은 77억원이다. 연간 매출액으로 따지면 지난 한 해동안 57.2%의 성장률을 보인 셈이다. 연간 영업이익도 같은 기간 73억원에서 115억원으로 57.8% 늘어났다.

지난해 가파른 성장세를 보였던 까닭은 부동산 관련증권의 평가이익이 반영된 게 주효했다. 이지스레지던스리츠는 ‘이지스151호’의 지분증권이 기초자산이다. 세부적으로는 운영기간동안 5.0~5.5%의 우선배당권이 있는 제1종 지분증권 87.5%와 잔여재산분배권한을 지닌 보통주 성격의 제3종 지분증권 15.5%를 각각 보유하고 있다.

‘이지스151호’에 유의미한 영향력을 지닌 이지스레지던스리츠인 만큼 매 사업기마다 보유한 지분증권에 대한 재평가를 실시해야 한다. ‘이지스151호’는 ‘더샵 부평’ 단지 내 공공지원 민간임대주택 3578가구의 소유권을 지니고 있다. 이에 따라 제3·4기 매출액에는 ‘더샵 부평’에 대한 평가이익 7억원과 65억원이 각각 반영됐다.

준공 시점이 다가오면서 평가이익이 가파르게 늘어난 것으로 풀이된다. ‘더샵 부평’ 공공지원 민간임대주택은 오는 5월 입주를 앞두고 있다. 여기에 특별·일반공급도 마쳤다. 지난 2020년 10월 진행한 청약에서는 평균 경쟁률이 0.6대 1에 그쳤지만, 지난달 다시 한번 이뤄진 분양에서는 2597명 모집에 5249명이 몰려 평균 2.0대 1의 경쟁률을 기록했다.

다만 일회성 요인으로 인한 성장세였기 때문에 이지스레지던스리츠는 올해 매출액이 전년 대비 줄어들 것으로 전망하고 있다. 이지스레지던스리츠는 ‘주주총회소집공고’를 통해 제5기(2022년 1~6월)와 제6기(2022년 7~12월) 매출액 전망치로 각각 35억원과 41억원을 제시했다. 제5기와 제6기의 매출액을 합산한 수치는 지난해 벌어들인 수익에 비해 60.8% 줄어든 수준이다.

이지스레지던스리츠 관계자는 <IB토마토>에 “제4기 매출액에는 투자자산으로부터 벌어들인 배당과 ‘더샵 부평’ 평가가치에 대한 상승분이 반영됐다”라며 “공고를 통해 밝힌 제5·6기의 매출액은 오롯이 운용을 통해 벌어들인 수익”이라고 설명했다. 그러면서 그는 “제5·6기에도 공정가치평가가 이뤄질 예정이지만 아직 정확한 수준을 예단할 수 없어 전망치에 포함하지 않았다”라고 덧붙였다.  

배당률도 당분간은 유지될 전망이다. 부동산 관련증권 평가이익이 실질적인 운용을 통해 벌어들인 수익이 아니다 보니 제4기 배당가능금액에서 제외돼서다. 아울러 이지스레지던스리츠는 상장 시점부터 연 5.2%의 목표 배당수익률을 유지하는 선에서 리츠의 규모를 키워나가겠다는 뜻을 밝히기도 했다.

실제 이지스레지던스리츠는 제2기와 제3기, 제4기 모두 27억원 안팎 규모로 배당을 시행했다. 시가배당률로 따지면 연간 목표 배당수익률의 절반인 2.6%선이다. 나머지 이익잉여금은 한국투자캐피탈과 신한캐피탈로부터 차입한 현금을 더해 ‘홍대 코리빙 복합시설(75억원)’, ‘디어스 명동(100억원)’, 디어스 판교(375억원)’ 등으로 대표되는 코리빙하우스에 재투자하는데 사용됐다.

따라서 향후 배당수익률은 투자한 자산의 매각 시점에 따라 점차 확대될 것으로 점쳐진다. 이지스레지던스리츠는 ‘디어스 명동’과 ‘홍대 코리빙 복합시설’을 자산 취득 후 각각 3년(2024년), 4.5년(2025년) 지난 시점에 매각한다는 계획을 세워뒀다. ‘디어스 판교’의 경우 8년간 투자한다는 방침 하에 지난해 4분기 새롭게 편입됐다.

2030년에는 이지스레지던스리츠가 상장될 때 결정적인 역할을 해냈던 ‘부평 더샵’의 매각이 가능하다. 이지스레지던스리츠가 보유한 ‘부평 더샵’은 공공지원 민간임대주택이라는 특성상 준공 후 8년이 지나야 처분이 가능하다. 이지스레지던스리츠는 상장 당시 ‘부평 더샵’의 매각이 이뤄질 시 10년간의 평균 예상수익률이 8.9%에 달할 것으로 내다본 바 있다.

다행스러운 부분은 현재까지 전망이 밝다는 점이다. 이지스레지던스리츠는 ‘더샵 부평’을 지난 2017년 3.3㎡당 985만원에 매입했는데, 현재는 인근 아파트가 3.3㎡당 1700만원 후반대에 거래되고 있다. 이에 따라 업계에서는 ‘더샵 부평’이 2030년까지 3.3㎡당 1700만원선을 유지한다면 875억원 이상의 매각차익을 거둬 특별배당이 주당 4400원에 달할 것으로 내다보고 있다.

이지스레지던스리츠 관계자는 “제2기와 제3기에는 주당 배당금이 130원이었지만 제4기에는 이보다 상향된 주당 132원을 배당할 예정”이라며 “올해에도 제5기에는 133원, 제6기에는 134원을 주당 배당금으로 제시했는데 최근 배당 여력을 감안한다면 1원의 상승폭은 보수적인 기조 하에 책정된 것”이라고 말했다.

이어 그는 “8.9%라는 수익률은 ‘더샵 부평’을 10년간 보유한다는 가정 하에 얻게 되는 배당금액과 매각이 이뤄졌을 시 얻게 되는 차익을 연간으로 환산해 나오는 수치”라며 “상장 시점에는 3.3㎡당 1300만선에서 예상 수익률을 계산한 반면, 지금은 인근 호가가 3.3㎡당 2000만원에 육박하고 있어 기대감도 높다”라고 부연했다.