[IB토마토 백아란 기자] 국내 첫 해외 부동산 공모 리츠(REITs·부동산투자회사)로 유가증권시장에 상장한 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하
제이알글로벌리츠(348950))의 재무건전성에 부담이 커지고 있다. 코로나19 확산으로 시장 변동성이 높은 가운데 보유 자산이 해외 부동산과 관련한 지분으로 재무적 융통성 측면에서 제약이 존재하는데다 임대수익 등을 통한 상환재원 조달액 대비 차입 부담도 크기 때문이다.
제이알글로벌리츠의 기초 자산인 벨기에 오피스 빌딩. 사진/제이알투자운용
30일 NICE신용평가는 JR글로벌리츠의 제1회 선순위 무보증사채의 신용등급을 ‘BBB+·안정적(Stable)’으로 평가했다. 해외 부동산 관련 사업을 영위하는 국내 최초의 상장 리츠로, 향후 지역별 사업 확장을 지속적으로 추진할 것으로 예상된다는 판단이다.
지난 2019년 문을 연 JR글로벌 리츠는 국내 대부분의 리츠와 달리 해외 부동산 취득·임대 사업에 주력하고 있으며, 현재 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 파이낸스타워에 투자하고 있다. 최대주주는 KB증권(지분율 23.2%)이었으나, 지난 7월 지분 처분으로 한국증권금융(지분율 9.1%)로 바뀐 상태다.
신용평가업계에서는 보유자산의 입지와 관리수준 등을 감안할 때 자산가치가 우수한 수준이라고 평가하면서도 재무적융통성 측면에서 제약이 있다고 진단했다.
이강서 NICE신용평가 수석연구원은 “JR글로벌 리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 건물 운영법인 지분을 보유 중이고, 뉴욕 맨하탄 소재 오피스 운영법인 관련 49.9% 지분 인수를 추진하고 있다”면서 “기존 브뤼셀 오피스는 벨기에 정부기관 등을 대상으로 장기 의무임차구조를 확보해 대체로 안정적 사업기반을 구축한 것으로 판단되나, 운영법인 지분 인수를 추진 중인 뉴욕 맨하탄 오피스의 경우 민간기관 등을 대상으로 통상적인 임차구조를 채택하고 있어 상대적인 임대구조의 안정성은 브뤼셀 오피스에 비해 낮은 것으로 판단된다”라고 언급했다.
이 연구원은 또 “브뤼셀 오피스 운영법인이 종속기업으로 편입됨에 따라 관련 차입금이 전액 반영돼 외견상 재무지표가 다소 저조한 수준을 나타내고 있다”라며 “운영법인이 자산 취득과 관련해 조달한 현지 차입금이 전액 회사의 연결기준 차입금으로 반영(올해 3월말 기준 9550억원)돼 임대수익 등을 통한 상환재원 조달액 대비 차입 부담이 큰 수준”이라고 분석했다.
표/나이스신용평가
그는 “원격지 소재 자산으로 국내 자산에 비해 유사시 처분 등을 통한 자금 회수 등에 있어 비교적 장기간이 소요되고, 복잡한 절차가 수반될 수 있다”면서 “보유 자산의 내재적 가치가 우수하나, 실질적인 재무적융통성은 다소 제약이 존재한다”라고 지적했다.
장수명 한국신용평가 수석애널리스트는 “자리츠를 통해 보유하고 있는 벨기에 현지법인의 주요 자산은 벨기에 소재 부동산으로 임대료 수익과 자산매각 대금이 유로화로 발생하고, 제비용·이자비용 등을 차감한 후 벨기에 현지법인으로부터 배당수익을 유로화로 수취함으로써 환율 변동 위험이 존재한다”라고 밝혔다.
이어 “신규 자산 편입 과정에서 현재 계획 대비 외부차입 부담이 확대되거나 당초 예상에 비해 투자성과가 부진할 경우 신용도에 부정적인 영향이 불가피할 전망”이라고 내다봤다.
백아란 기자 alive0203@etomato.com