분기 임대순익 50억 추정…연간 100억 웃돌 전망차입 이자 170억 부담도 임대수익으로 상당 부분 방어서울 핵심 업무지 수요 견조…임대료 상승 기대
[IB토마토 정준우 기자]
동국제강(460860)이 지난해 재매입한 페럼타워가 이자비용을 충당할 만큼 충분한 임대 수익을 내며 회사의 재무부담 우려를 불식시키고 있다. 서울 핵심 도심지역 내 오피스 수요는 꾸준히 높아지는 추세라 향후 페럼타워가 창출하는 현금흐름 역시 증가할 것으로 예상된다. 아울러 빌딩 부지가 가진 부동산 가치도 재무안정성에 기여할 것으로 예상된다. 서울 부동산 자산에 대한 시장의 높은 수요가 지속되며 재무적 이점이 확대될 것이란 평가가 나온다.
페럼타워 전경(사진=동국제강)
높은 임대 수익으로 재무부담 우려 불식
4일 업계에 따르면 동국제강은 지난해 7월 페럼타워 매입 후 분기별로 50억원가량의 임대 순이익이 발생하고 있는 것으로 확인된다. 이번 1분기 동국제강의 부동산 임대 수익은 68억원, 빌딩 관리비 등 비용은 19억원이다.
이에 페럼타워 매입에 따른 차입 이자 부담도 임대 순익으로 상당 부분 충당되는 것으로 파악된다. 동국제강은 페럼타워 매입에 6450억원을 투입했다. 이 중 4200억원은 금융권 신디케이트론(공동 대출) 등으로 조달한 것으로 알려졌다. 해당 대출의 이자율은 3.8~3.9%대로 알려졌다. 연간 이자 부담이 최대 170억원가량 늘어난다.
특히 임대 수익이 견조하게 이어질 공산이 높아 이자 부담 대부분을 임대 수익으로 충당할 것으로 보인다. 동국제강에 따르면 올해 1분기 기준 향후 1년 이내에 확보할 임대수익은 136억원이다. 이어 향후 1~2년 사이 예정된 수익은 117억원, 2~3년 내 수익은 109억원으로 향후 100억원 이상의 안정적 수익이 확보된 상태다. 이는 올 1분기 페럼타워 입대차 계약 등에 기반해 산출된 수치다. 이후 연간 수익은 94억원, 44억원으로 예정된 상태다.
실제 임대 수익은 장부상 수익보다 더 높을 것으로 예상된다. 임대 수익 전망치는 올 1분기 임대차 계약에 기반해 추정된 전망치다. 향후 1~3년에 집중된 임대 수익 구조상 임대차 계약 다수가 3년 이내 계약으로 구성된 것으로 볼 수 있다. 이에 향후 재계약 변수 등을 고려하면 실제 임대 수익은 전망치를 상회할 가능성이 높다.
페럼타워가 위치한 을지로 지역은 서울의 대표적 상업지구 중 하나로 꼽힌다. 서울 핵심 지역 프라임급 오피스(랜드마크 역할을 하는 대형 오피스) 임대료는 꾸준히 상승하는 추세다.
쿠시먼앤웨이크필드에 따르면 2022년 4분기~2025년 4분기 사이 서울 프라임 오피스 연간 임대료 연평균 상승률은 약 16% 수준에 달한다. 사무 밀집도와 입지 등을 고려했을 때 앞으로도 견조한 프라임급 오피스 수요가 유지될 것으로 보인다.
높은 임대 수익은 페럼타워 수익 내역에서도 볼 수 있다. 지난해 7월 페럼타워 매입 시점부터 12월 말까지 페럼타워 임대순익은 64억원이며, 이번 1분기 임대순익은 50억원 수준이다. 월평균 임대순익은 지난해 13억원에서 올해 17억원으로 증가했다. 오피스 임대차 계약이 계약 기간 동안 경직성을 띈다는 점을 고려하면, 올해 임대 수익이 지속될 가능성에 무게가 실린다.
이에 관리비 등 운영비용을 제하면 빌딩 매입에 드는 이자 비용 절반 이상을 임대 수익으로 충당할 수 있을 것으로 보인다. 페럼타워 임대순익(임대 수익에서 관리비 등 운영비용을 뺀 금액)은 꾸준히 증가 중이다.
페럼타워 관리 비용으로 빠져나가는 월평균 비용은 지난해 6억원, 올해 6억2000만원 수준이다. 임대수익 상승이 비용 상승률을 넘었다. 순익 증가가 이자 부담 체감 수준을 줄여주는 효과를 낸다.
서울 핵심 업무지구 내 오피스 임대료는 꾸준히 상승하는 추세다. 실제 프라임급 오피스 임대 시세는 공식 통계보다 더 높게 형성돼 있다. 프라임급 오피스에 대한 입지, 시설 등 프리미엄 효과 등이 반영된 것으로 풀이된다. 최근 종로, 을지로 등에 신규 프라임 오피스 공급이 잇따르며 을지로 등 강북 업무지구 오피스 공실률이 높아졌으나, 페럼타워는 현재 공실 없이 운영되는 중으로 알려져 있다.
한국부동산원에 따르면 올 1분기 을지로 도심지의 평당 오피스 임대료는 11만4000원 수준(제곱미터당 3만4400원)으로 1년 사이 1%가량 상승했다. 반면 올 상반기 페럼타워의 임대료 시세는 평당 13만2000원으로 통계치를 상회한다.
서울 핵심 업무지 부동산 자산…재무안정성 강화 효과
지난해 동국제강의 페럼타워 매입을 두고 차입 등 레버리지 비중이 높아 재무부담 우려가 제기된 바 있다. 그러나 임대 순익으로 이자 부담을 상당 부분 충당할 수 있게 되면서 이러한 우려는 잦아들 것으로 보인다. 아울러 토지 가치 상승에 따른 현금 동원 능력 확충 등도 부동산 매수의 순효과로 평가된다.
토지는 건물과 달리 시간이 흘러도 감가상각이 없어 자산가치를 유지할 수 있다. 아울러 담보력이 좋은 자산이라는 점에서 현금 동원이 유리한 자산으로 평가된다.
보통 오피스 용지 등 비주택 도심지역의 담보대출비율(LTV)는 60~70%선으로 알려져 있어 토지 가치만으로 3000억원가량의 현금 동원 능력을 보유할 수 있다.페럼타워의 대지면적은 3749.4㎡(제곱미터)로 장부상 가치 4746억원(전체 토지평가액 5041억원)에 달한다.
부동산업계는 서울 핵심 업무지구의 토지 가치가 희소성을 가진다는 점에서 장기적으로 자산가치가 상승세가 유지될 것이라 본다. 교통 등 다양한 인프라가 서울 중심 지역으로 몰리고 있어 서울 중심 업무 지구의 프리미엄이 유지될 수밖에 없다는 점이 근거로 꼽힌다.
동국제강 측은 <IB토마토>에 "서울 CBD(중심업무지구) 내 임대 수요가 장기적으로 안정적이라는 판단에 철강사업의 침체를 완화하기 위해 임대사업으로 포트폴리오를 배분했다"라고 말했다.
정준우 기자 jwjung@etomato.com