[IB토마토 권성중 기자]
HDC현대산업개발(294870)이 시공을 맡은 천안 성성5지구 개발사업이 분양을 앞두고 브릿지론 연장에 성공했다. 내년에는 이 사업지 인근 성성6지구 분양도 이뤄질 예정이어서 분양 성과에 따라 HDC현대산업개발의 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 리스크가 크게 해소될 수 있을 것으로 보인다.
750억원 브릿지론 차환 성공…성성5지구 9월 분양 예정
30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 천안 성성5지구의 시행사 제이에스도시개발은 최근 자산 유동화를 위한 특수목적법인(SPC) 글로리성성제일차의 유동화전자단기사채(ABSTB) 발행을 통해 750억원을 조달했다. 한국투자증권이 발행 주관을 맡았다.
글로리성성제일차는 지난해 7월 제이에스도시개발과 원금 750억원의 대출 약정을 체결하고, 750억원 규모 자산유동화대출(ABL)을 차입 조달한 바 있다. 해당 ABL의 만기는 이달 29일이었다. 글로리성성제일차는 ABL 차환을 위해 유동화전자단기사채(ABSTB) 발행에 나선 것이다.
성성5지구와 관련한 브릿지론 규모는 총 1400억원이다. 선순위인 트렌치A 750억원과 후순위인 트렌치B 650억원으로 구성돼 있다. 이번 ABSTB 발행은 트렌치A 대출채권을 담보로 발행했다.
이번 발행된 ABSTB의 만기는 오는 8월30일로 약 1개월이다. 한국투자증권은 기초자산의 신용 위험 통제를 위해 HDC현대산업개발과 자금보충·조건부 채무인수 계약을 체결했다. HDC현대산업개발은 SPC가 부족 자금 대여를 요청하는 등의 경우 자금보충 의무를 지닌다. 자금보충 의무를 이행하지 않을 경우 HDC현대산업개발은 제이에스도시개발의 채무를 인수해야 한다. ABSTB의 신용등급은 HDC현대산업개발의 신용도와 연계돼 있다. 회사의 신용등급은 A/안정적으로 평가받는다. 한국기업평가와 나이스신용평가는 글로리성성제일차가 발행한 ABSTB의 신용등급을 A2로 평가했다.
성성5지구 개발사업은 충남 천안시 서북구 성성동 34-4번지 일대에 지하 2층, 지상 29층, 10개동 규모 1126가구의 공동주택과 근린생활시설을 신축하는 프로젝트다. HDC현대산업개발은 시행사인 제이에스도시개발과 지난 2021년 3월 2308억원의 시공 계약을 체결한 바 있다. HDC현대산업개발은 성성5지구과 함께 같은 날 시행사 씨더블유제이와 2726억원 규모 천안 부대1지구(당시 천안성성6지구) 시공 계약도 체결했다. 성성5지구와 부대1지구는 도시개발지구인 성성지구 내 위치한 부지다. 도로 하나를 두고 두 지구가 인접해 있다.
HDC현대산업개발 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “성성5지구는 오는 9월, 부대1지구는 내년 3월 각각 분양이 예정돼 있다. 각 프로젝트의 단지명은 아직 정해지지 않은 상태”라고 설명했다.
성성5지구의 분양이 오는 9월로 예정됨에 따라 유동화 SPC인 글로리성성제일차는 750억원 규모 ABSTB의 만기(8월30일) 이전 브릿지론을 또 한 번 연장할 가능성이 커 보인다.
천안 주택시장 미분양 감소세…HDC현산 우발채무 규모 더 줄인다
제이에스도시개발과 HDC현대산업개발 간 계약기간은 2027년 6월까지이지만, 시공 계약 당시 2021년 중 착공과 분양을 목표로 잡은 바 있다. 그러나 당시 천안시 등 지방 분양시장이 얼어붙으면서 이 사업지 분양이 잠정 연기됐다.
최근 천안지역 미분양은 감소세를 기록 중이다. 천안시에 따르면 올해 4월 말 기준 이 지역 미분양 아파트는 1961가구에 달했다. 그러나 약 2개월 만인 지난 6월15일 기준 미분양 규모는 1671가구로 290가구(14.8%) 감소했다.
오랜 기간 미분양이 적체돼 건설사들의 적극적인 분양이 진행되지 않았던 천안시에서 이뤄지는 주택 공급이어서 시장의 관심이 쏠리고 있다. HDC현대산업개발은 미분양 우려가 국내에서 가장 컸던 대구에서 올해 4월 ‘대구 범어 아이파크’를 공급한 바 있다. 당시 청약 흥행에 의문이 제기됐음에도 1순위 청약에서 평균 15.3대 1의 경쟁률을 기록했고, 5월 모든 가구의 계약을 완료했다. 이에 성성5지구의 성공적인 분양 기대감이 높아지고 있다.
또 성성5지구의 분양이 무난히 완료된다면 HDC현대산업개발의 PF 우발채무 리스크도 더욱 낮아질 전망이다.
금융감독원 전자공시시스템에 따르면 올해 3월 말 연결 기준 HDC현대산업개발의 PF 우발채무 관련 신용보강 규모는 2조2902억원으로 3개월 전인 지난해 말(2조5265억원)보다 약 2300억원 감소했다. 이 중 계약률 70% 미만 도급사업과 브릿지론 상태 현장의 PF 규모는 4489억원이다. 총 PF 신용보강 규모 중 ‘고위험 우발부채’로 평가받는 PF 비중이 19.6%에 불과한 것이다.
정성훈 나이스신용평가 실장은 “계약률이 저조한 현장의 경우 만기가 2026년으로 기간적 여유가 확보돼 있고, 주요 브릿지론 현장인 천안 부대·성성지구 등은 성성개발지구의 우수한 분양실적을 감안할 때 안정적인 본PF 전환이 기대된다”라고 분석했다.
권성중 기자 kwon88@etomato.com