올 8월 준공 '마곡 롯데캐슬 르웨스트' 수분양자-시행사 계약 취소 소송잔금 규모 3600억~4500억원 추산…소송 등 여파로 일정 지연 가능성마곡 마이스 개발사업 관련 ABSTB 400억원 내달 만기…자체 해결 가능할 전망
[IB토마토 권성중 기자] 롯데건설이 사업에 참여 중인 약 2조5000억원 규모 서울 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발 사업이 준공을 앞두고 잡음에 휩싸였다. 프로젝트 중 하나인 생활형 숙박시설 수분양자들과의 갈등이 진행 중인 탓이다. 올해 8월부터 시작될 예정인 이 단지 잔금 납부 일정에 차질이 빚어질 가능성이 제기되고 있다. 다음달 이 사업과 관련한 차입금 만기가 돌아오는 만큼, 롯데건설의 대응 여력에 관심이 모아진다.
롯데건설 본사
생활형 숙박시설 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’…시행사-수분양자 갈등 ‘진행중’
17일 건설업계에 따르면 서울 강서구 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’ 분양대금은 약 1조3000억~1조5000억원 수준으로 추산된다.
총 876가구 규모로 구성된 이 ‘생활형 숙박시설’은 지난 2021년 분양 당시 평균 657대 1의 경쟁률을 기록하며 성황리에 분양됐다. 다만 분양 당시 ‘실거주가 가능한 대체 주거상품’으로 알려진 것과는 달리 국토교통부 등 정부가 생활형 숙박시설에 수분양자들의 직접 주거를 강력히 제한하겠다고 나서면서 시행사와 수분양자 간 갈등이 커지고 있는 것이다. 이 단지의 입주는 오는 8월부터 시작된다.
실제 마곡 롯데캐슬 르웨스트 수분양자 416명은 지난달 서울중앙지방법원에 시공사인 롯데건설, 분양대행사인 태원씨아이앤디, 시행사인 마곡마이스PFV를 상대로 계약의 취소를 구하는 손해배상청구 소송을 제기하기도 했다.
롯데건설은 지난해 12월 말 기준 이 단지 시행자인 마곡마이스PFV의 지분 29.9%를 보유하고 있다. 분양대금을 받아야 하는 주체는 마곡마이스PFV이고, 롯데건설은 시행사로부터 공사비를 수령하는 구조다. 롯데건설은 이 단지가 포함된 마곡MICE복합단지 CP2 사업을 2869억원에 수주했고, 지난해 12월까지 수령한 공사비는 1434억원이다. 계약잔액 역시 1434억원이다.
문제는 올 8월로 예정된 수분양자들의 잔금 납부가 원활히 이뤄지지 않을 가능성이 높아진 점이다. 마곡 롯데캐슬 르웨스트의 계약 조건은 계약금 10%, 중도금(1~6차) 60%, 잔금 30%다. 그러나 현 시점 대다수 금융기관들이 생활형 숙박시설에 대한 잔금 대출 창구를 사실상 걸어 잠그며 수분양자들의 잔금 납부가 어려워진 상황이고, 지난달 제기된 소송도 일정에 영향을 끼칠 것으로 보인다. 단순 계산으로 잔금 규모는 3600억~4500억원으로 추산된다.
롯데건설 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “분양대금과 관련해서는 당사와 별개의 법인인 마곡마이스PFV의 소관이기 때문에 답하기 어렵다”면서도 “분양계약 당시 생활형 숙박시설에 대해 충분히 고지했고, 계약서상 절차대로 잔금 납부를 요구할 수 있을 것”이라고 설명했다.
수천억 잔금 지연 우려…조달 사업비 해결 가능할까
롯데건설과 시행사인 마곡마이스PFV가 해당 사업에 있어 별도 주체인 것은 사실이지만, 지분 29.9%를 보유하고 있는 롯데건설의 자금 흐름과 관련해선 밀접한 관계를 맺고 있다.
우선 마곡마이스PFV는 다음달 14일 머스트리브제일차가 발행한 전자단기사채(ABSTB) 400억원의 만기를 앞두고 있다. 시행사는 마곡 마이스 복합단지 개발사업을 위해 지난 2021년 6월 대주단으로부터 총 1조9200억원 한도의 차입금 대출약정을 체결한 바 있다. 후순위 대주단 중 하나인 르웨스트제칠차는 마곡마이스PFV에 2200억원 한도 대출을 실행했는데, 이 과정에서 머스트리브제일차가 발행한 ABSTB 자금을 조달한 것이다. 롯데건설은 이들 자금에 대한 자금보충 및 미이행시 기초자산 채무인수 의무를 갖는다.
또한 롯데건설은 이 사업 공동주택과 복합시설 등에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 부담도 안고 있다. 지난해 12월 기준 롯데건설은 1조6060억원 규모 PF 대출을 이 사업에 제공하고 있다. 모두 본PF 단계다. 1000억원 규모 공동주택 본PF는 연대보증, 2570억원 규모 복합시설 본PF는 자금보충의무, 1조2490억원 규모 공동주택 본PF는 책임준공 미이행시 조건부 채무인수가 각각 포함돼 있다.
이를 고려하면 마곡마이스PFV의 잔금 수령 일정인 올 8월 이전 해결해야 할 자금은 ABSTB 400억원이 유일하다. PF 대출의 경우 마곡 롯데캐슬 르웨스트의 잔금 회수가 원활히 이뤄지지 않는다면 ‘우발채무’로 둔갑할 우려도 있다.
지난해 12월 기준 롯데건설이 보유한 현금 및 현금성자산은 1조8146억원으로 전년(5979억원) 대비 크게 늘어난 상태다. 아울러 올해 2월 4대 시중은행(신한은행·KB국민은행·하나은행·우리은행)과 2조3000억원 규모 펀드를 조성하면서 PF 우발채무에 대한 위험성도 줄였다.
롯데건설 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “마곡 마이스 개발사업과 관련한 자금은 만약 잔금 일정에 차질이 빚어지더라도 해결할 수 있는 상황”이라며 “원활한 입주를 위해 최선을 다할 것”이라고 말했다.
권성중 기자 kwon88@etomato.com